3月12日，國務院發布了《關于授權和委托用地審批權的決定》（國發〔2020〕4號），對土地管理制度進行了再次改革，賦予省級人民政府更大用地自主權。主要體現在兩個方面：1.將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準；2.試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。 首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
這標志地方政府終于擁有了與工作目標相匹配的用地權力，將推動新一輪城鎮化的開啟。特別是對首批試點省份，都面臨人口增長壓力用地矛盾突出的問題，這是一項重大利好政策。
為何用地政策的修訂會影響到城鎮化的進程？這就要從我國的用地政策說起。用地政策是城鎮化、基建項目中永遠繞不開的部分，也是地方建設的政策基石，向來是牽一發而動全身。
為了保障14億人的吃飯問題，保障糧食安全，我國制定了18億畝“耕地紅線”政策，在全國范圍內堅守耕地的數量、保護耕地的質量。在“三農”領域政策中，中央多次提到要“嚴守18億畝耕地紅線，全面落實永久基本農田特殊保護制度”，表示這一政策的不可動搖。
由于我國是以農業發展為根基，因此全國各地都擁有很大區域的耕地；大城市周邊也有很多土地被劃為了永久基本農田。但是，在地方發展的過程中，不可避免的遇到了城市擴張和永久基本農田保護的矛盾。
這一問題在沿海發達地區顯得尤為突出，為了解決城市用地的需求，沿海城市紛紛開始填海造地，向海洋要發展空間。但是，隨著我國環保制度的健全，海洋保護法規出臺，填海造陸開始被嚴格限制后，“用地難”問題再次顯現，并且在人口凈流入地區變的更為嚴重，極大的妨礙了區域的正常發展。
此后，我國開始進行用地政策的一系列改革；“耕地紅線”雖不能突破，但可以用更靈活的方式進行調整。此后，開始允許省內土地進行“占補平衡”，即將建設用地指標進行共享，在以省為單位保障耕地、建設用地總量不變的前提下，讓發達地區的建成區進行擴張，不適宜建設的地區通過替代大城市保有耕地、并獲得相應的補償，實現區域內的協同發展。
新一輪的用地政策，就是在既有用地平衡政策上進行再次升級。如今，開始允許地方政府在“耕地紅線”的基礎上擴大城市建成區的范圍，將農用地轉為建設用地；并且允許用地矛盾特別突出的北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶地區將永久基本農田轉為建設用地，緩解這些地區用地難的狀況，使城市布局能夠更合理、更貼合實際需求來發展。
因此，用地審批權的下放，是解決了地方政府“用地難”的瓶頸，使得有活力的發展區域可以盡快的開啟新一輪的城鎮化發展，并通過高質量的城鎮化來促進有效內需的釋放。同時，也使不適宜發展的生態屏障地區、農業牧業地區，能夠通過替代大城市來保有耕地面積、并獲得相應的補償，實現不同區域的協同發展。
新一輪的城鎮化會帶動大城市的房價進一步上漲嗎？實際上并不會，因為如今的城鎮化發展重心已不在大城市內部，而向城市群中的各個節點遷移。造成這一現象的主因，是我國的城市發展理念出現了重大的變化——不再單純依賴大城市發展，而以區域整體發展的新型城鎮化為核心。中心城市獲得更多的新增建設用地，發展空間加大了，吸引人口的能力增強了。“土地新政”會強化“中心城市+都市圈+城市群”的“新型城鎮化”模式。
在經歷了二十年的高速城鎮化后，我國整體的城鎮化率已達到了60%，開始從粗放式的高速發展轉向有質量的精細化發展；發展的重點從單一的“點”，轉向區域性的“面”。自2018年開始，國家發改委陸續發布了長江中游城市群、關中平原城市群、成渝城市群等九個城市群規劃，開始強調區域整體發展。
城市群的發展理念是一種與過去完全不同的發展理念。得益于交通體系、信息技術的不斷發展，經濟發展受到的制約已大幅度縮小，高速、高鐵、軌道交通將若干個小城鎮、衛星城與經濟發展核心串聯起來，使得城市群能夠實現區域整體發展、協同發展，在提高經濟發展、要素流動的前提下，還能夠提高居民生活質量，解決長期困擾著我們的“大城市病”。
因此，在用地政策松動后，發展重點將迅速向城市群發展的各個節點傾斜，使小城鎮地區打破長期以來的用地限制，極快的進行發展。也正是在這樣的發展理念下，近期我國將城際高速鐵路、城際軌道交通納入了“新基建”的范疇，通過新基建拉動新型城鎮化，帶動新一輪的經濟發展。
“城市群”的理念是美好的，但現在許多人依然愿意留在壓力極大的大城市工作、生活。這既有就業機會的限制，更為現實的是，不同地區的公共服務水平存在著巨大的差距。因此，在新型城鎮化的時代，不僅區域內經濟將實現高速發展，區域內的城鎮化水平與公共服務水平也將共同駛入快車道。
在過去的數十年中，我國長期存在著“城鄉二元制”，城市和農村的經濟、體制間存在著巨大的差異。隨著戶籍制度的改革，城鄉之間的壁壘被逐漸打破，但幾十年的差異使得城鄉間的公共服務水平依然是云泥之別。為了彌補這些歷史遺留問題，中央在2018年發布了《關于建立健全基本公共服務標準體系的指導意見》，并提出要逐漸實現城鄉基本公共服務均等化。
在新型城鎮化開啟，首先要補齊的就是小城鎮地區的基礎設施建設與公共服務水平，這是實現區域均衡發展的基礎。但是，小城鎮往往被農村所包圍，并受限于用地政策，無法向外發展，也沒有足夠的土地發展公共服務設施，使得鄉鎮地區發展陷入瓶頸。
如今，隨著用地政策的松動，用地指標不再是限制，小城鎮的基礎設施與公共服務建設即將隨之開啟，并將帶動新一輪高質量的城鎮化過程。隨著城市群中各個小城鎮節點的完善，區域內的城鎮化水平將很快再次提高；而人口的不斷流入也將為區域協同發展提供良好的發展基礎，促進城市群發展的正循環。
無論是傳統的“鐵公基”，還是熱鬧的“新基建”，通過投資拉動有效內需，推動經濟的高質量發展，是疫后恢復增長提振信心的重要手段，更是城鎮化長期發展的持續動力。此時的土地新政，破除了制約許多城市發展的瓶頸，同時也在財政上給予了地方政府更多閃轉騰挪的空間。在嚴控地方債務和減稅降費大背景下，地方政府面對城鎮化和改善民生的剛需，在財政上普遍捉襟見肘，不得不在10%的財政可承受能力紅線內探索開發性PPP模式，或是尋找其他資源補償型基礎設施投資落地路徑，筆者所在的明樹數據咨詢團隊就在多地協助地方政府，通過TOD或EOD等資源補償統籌謀劃的方式實現土地和產業增值的循環反哺，解決基礎設施投資的資金問題。新的土地政策，將極大的增加地方政府充分利用土地資源的能力，增強滿足城鎮化發展需求的財政實力。
在土地政策的不斷完善下，新型城鎮化的道路已經鋪平，通過新基建、帶動新型城鎮化、推動新經濟的高質量發展體系已經完成。在此背景下，新一輪基建周期的啟動已是箭在弦上；這一輪基建的投資規模，值得期待。
