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一盆涼水！關于基礎設施REITs

2020-05-02 來源：信貸白話作者：工隆建通智庫薄著

五一長假前的最后一個工作日，證監會、發改委公布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），同一天，證監會也發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）

一時間，市場一片歡騰，各方摩拳擦掌，仿佛一片蔚藍的大海就在眼前，一場盛大的宴席就在筷箸之間。

有數據表明，中國已形成的存量基礎設施達130萬億，假如10%可用于REITs，就是13萬億。

筆者認為，基礎設施REITs可能是一片藍海，但這場盛宴與大多數人無關。基礎設施REITs的大規模推進更可能造成中國區域間經濟差距拉大。強者更強，弱者相對更弱。

不過，這是市場經濟的正常狀態。

也許，這就是人生。

我們先看證監會、發改委《通知》中，對于基礎設施REITs 試點項目的區域要求：

優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

看見沒有，優先支持的是京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲，連成渝都沒包括在內。

支持的是國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區。---國家級開發區還得是其中有條件的。

上述區域是中國經濟發達、人口聚集，基礎設施能夠產生較多收入的地方，也是有較多符合條件的項目的地方。

我們看看REITs試點項目應符合哪些條件：

具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力。

PPP項目應依法依規履行政府和社會資本管理相關規定，收入來源以使用者付費為主。

《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）更要求項目：

現金流來源具備較高分散度，且主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

按照上述規定，PPP項目、特許經營項目中有政府補貼的項目，均不宜開展REITs。

適宜開展的是完全市場化運營的基礎設施項目。

這樣的基礎設施項目也就在下面這些行業里有一些：

優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

倉儲物流、收費公路有經營性現金流；水電氣熱、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理項目有現金流，但現金流必須全覆蓋，不得有補貼，信息網絡等新型基礎設施也是這樣。

值得注意的是鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。這些行業中運營好的園區確實有現金流，但都是招商引資完成、運營比較成熟的。

綜上，我們可以把開展基礎設施REITs試點的項目概括為：

處于京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，以及國家級新區和部分有條件的國家級經濟技術開發區，具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，不依賴第三方補貼的倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理項目和國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區。

另外，項目的權屬還必須清晰。有財產、權益抵質押，有債權債務糾紛的項目，肯定是不行的。

嗯，這樣的項目都是好項目。不過可能與你關系不大。

上述重點區域，經濟發達、人口流入、資金聚集，本身發展條件就優越，基礎設施有實際需求。通過REITs等方式籌集資金后，可以進一步改善基礎設施條件，吸引更多人口和產業，從而繼續增強與其他地區的競爭優勢。強者恒強。

趨勢上看，近年國家的發展理念已經從區域協調發展轉變為有條件的地區優先、加快發展。這是我們參與大國全面競爭的必須。也是發展要素市場化配置的必然。相關閱讀點擊：大改革！中央發布要素市場化配置意見

在要素市場化配置的背景下，中國區域間經濟發展必將拉開更大差距。

其實，符合《通知》要求的項目多數也可以申請銀行的“未來收益權質押貸款”、“經營性物業抵押貸款”等信貸產品，將未來收益提前變現，不必發行REITs，搞一大堆手續，交一堆中介費、發行費。

通過較好的結構化設置，REITs資金可以更方便地用于新項目的資本金，并降低企業資產負債率。但項目資產轉讓、基金受讓項目公司股權、投資分紅等步驟，會涉及增加稅費。還要省級發改委出具意見，經過證監會、交易所審批等環節，程序更為復雜。

喧囂之時，浮躁之際，我們來一點清醒劑，讓大家冷靜一下，踏踏實實做好自己的工作。

比如銀行，各種基礎設施項目的資產、權益抵質押是一定要辦妥了，免得人家拿去REITs你還不知道。

行文至此，尚未用大白話為大家解釋一下基礎設施REITs。我覺得有人已經解釋得很好了，特引用如下：

“證監會和發改委說的基礎設施REITs是一種公募的不動產投資信托基金，主要投資單一的大基建項目。采用的是“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品結構。

比如一個收費公路項目，從“甲地”到“乙地”投資了100億元，公路長度是300公里。投資方是一個城市的企業“丙公司”。

丙公司把這個收費公路項目及其收益打包，做成一個“基礎設施資產支持證券（ABS）”。然后委托一家符合資格的券商或者基金公司，通過公開募集的方式，發行主要針對這個收費公路的投資基金。

基金募集完成后，全額購買這個收費公路的ABS，也就等于把這個項目100%股權、特許經營權都裝入了公募的REITs。這個公募REITs持有人，可以享受這個收費公路項目的收益，其REITs份額在交易所交易。

通過發行REITs和購買大基建項目的ABS（資產支持證券），丙公司把自己沉淀在收費公路里的100億固定資產就盤活了，套現出80億現金（它必須認購公募REITs至少20%的份額），可以繼續投資新的收費公路。而原來的項目，仍然在自己手里，只是要給基金持有人分紅。

——來源：劉曉博說財經《今夜，中國經濟拿到了一根杠桿》

發行REITs和ABS的項目，必須是沒有金融債務的（這樣的項目有多少？），或者發行ABS以后也要先將金融債務還掉。也就是，必須是存量已建成項目，必須有剩余還款來源才可以產生新的資金流入。由于多數基建項目都有金融債務，因此，通過基礎設施REITs可籌集的增量資金不會太多。

何況，你又不在那些區域，又沒有完全市場化收入全覆蓋的基建項目。