導 語
近期，基礎設施公募REITs試點正式出臺，深交所等機構將建立專門的業(yè)務受理、審核、備案等工作機制，明確工作標準和流程，促進REITs市場長期健康發(fā)展。中國REITs論壇（微信號 REITs Forum）本期邀請了深圳證券交易所固定收益部和基金管理部幾位同仁，重點解讀境內對REITs產品探索的十余年經驗，以及對深交所未來工作的展望。
4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱通知），明確要求在基礎設施領域推進不動產投資信托基金（以下簡稱基礎設施REITs）試點工作。這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步，是資本市場支持基礎設施投融資機制創(chuàng)新的有益實踐。
一、基礎設施公募REITs是推進金融供給側改革的重要抓手
開展公募REITs試點，對于促進基礎設施高質量發(fā)展、豐富資本市場投融資工具、提升資本市場服務實體經濟能力等具有重要意義。
（一）REITs有利于服務國家戰(zhàn)略，提升金融服務實體經濟能力。近年來，國家先后推出京津冀、長江經濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿區(qū)、長江三角洲、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等重大戰(zhàn)略，要求提升直接融資比例、推進金融供給側改革。REITs作為永續(xù)、權益型金融工具，可幫助企業(yè)提前回籠資金，盤活存量資產，有效降低企業(yè)杠桿率。
（二）REITs有利于盤活基礎設施存量資產，提供增量資金來源。當前，我國在交通、能源、環(huán)保、市政等傳統(tǒng)基礎設施領域形成了大量優(yōu)質資產，正在加快包括5G、人工智能、物聯(lián)網、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網等新型基礎設施項目的投資建設。公募REITs將基礎設施資產或權益讓渡給社會資本，從而收回資金用于滾動建設，可提供增量投資的資金來源，改善地方政府負債水平，從而對穩(wěn)增長、防風險和促改革具有重要積極意義。
（三）REITs有利于提升基礎設施運營水平，完善投融資機制。REITs通過公開募集資金，實現(xiàn)基礎設施資產的“上市”，引入公眾監(jiān)督，從而強化基礎設施的運營水平。通過資本市場的監(jiān)管和信息披露等要求，可進一步提高項目管理水平，有利于基礎設施項目的全生命周期管理和營運。
（四）REITs有利于拓寬機構和居民投資渠道，豐富資本市場投融資工具。REITs收益穩(wěn)定，是股票、債券等傳統(tǒng)金融工具以外中等風險、中等收益的金融產品，從而較好地滿足保險資金、養(yǎng)老金、社保基金、銀行理財?shù)葯C構投資者的投資需求。REITs產品流動性好，公募發(fā)行認購門檻低，由專業(yè)機構管理，可引導部分民間資金配置于優(yōu)質、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產資產，增加居民投資渠道，深化資本市場改革，加快構建與國際接軌的現(xiàn)代金融市場體系。
二、境內已開展十余年對REITs產品的探索和實踐
REITs起源于上世紀60年代，是全球金融市場中與股票、債券并列的大類配置資產。目前，包括美國、日本、新加坡、香港等超過40個國家或地區(qū)已制定REITs相關法規(guī)，全球上市REITs總市值已超過2萬億美元，其中，美國REITs市值超過1.2萬億美元，包括日本、新加坡、香港等在內的亞洲市場REITs市值已近3000億美元。
公募REITs的推出，需要結合各國法律體系和實際情況，探索適合自己的路徑。近十余年來，國內在不斷嘗試和實踐REITs產品的基礎上，持續(xù)研究和探討推出公募REITs。以深交所為例，自2003年即著手研究REITs，2006年以來與相關市場主體共同合作設計產品、儲備項目，并積極參與中國證監(jiān)會有關REITs產品的制度設計與項目論證工作，為REITs產品推出做出充分準備。自2014年開始，深交所相繼推出國內首單依托資產證券化業(yè)務的私募REITs“中信啟航”、首單以公募基金為載體的REITs“鵬華前海萬科REITs”、首單物流倉儲私募REITs“中信華夏蘇寧云享”等創(chuàng)新項目，累計完成發(fā)行私募REITs產品39單、發(fā)行規(guī)模775.8億元。經過多年的探索，深交所在私募REITs領域積累了豐富的產品創(chuàng)新、評審和持續(xù)監(jiān)管經驗，已形成境內規(guī)模最大、不動產類型覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的REITs市場。
國內REITs市場前期做了大量實踐工作，為開展基礎設施公募REITs試點和推動其穩(wěn)健發(fā)展奠定良好基礎。
一是發(fā)行載體探索實踐。2014年，“中信啟航”私募REITs率先采用資產支持證券為載體、私募方式發(fā)行，拉開境內交易所場內REITs的序幕。截至目前，交易所場內私募REITs發(fā)行規(guī)模突破千億，成為境內REITs的重要實踐平臺。2015年推出的“鵬華前海萬科REITs”率先采用封閉式基金為載體、公募發(fā)行，實現(xiàn)了公開發(fā)行的突破，為公募REITs試點積累了有益經驗。
二是不動產類型不斷豐富。目前，私募REITs市場已發(fā)行產品中，基礎資產類型涵蓋寫字樓、購物中心、零售門店、酒店、物流倉儲、租賃住房、工業(yè)廠房、高速公路等多種類型。其中，2016年推出的“中信華夏蘇寧云享”私募REITs是國內物流倉儲基礎設施REITs的首單嘗試，標志著基礎設施私募REITs正式啟動，隨后，“東久智能制造產業(yè)園”工業(yè)地產私募REITs、“四川高速隆納高速”高速公路基礎設施私募REITs等多類基礎設施REITs不斷出現(xiàn)。
三是產品交易結構持續(xù)創(chuàng)新。私募REITs和公募REITs在股債屬性、期限設計、增信機制等方面存在差異，交易所私募REITs不斷通過交易結構創(chuàng)新來逐步適應公募REITs的權益屬性。比如，市場推出的“不依賴主體信用”私募REITs、儲架發(fā)行機制、可擴募產品等，均為公募REITs試點積累了豐富的經驗。
四是專業(yè)參與主體逐步培育。私募REITs實踐中，已出現(xiàn)第三方專業(yè)機構，在REITs產品中擔任特殊資產服務商、專業(yè)夾層投資人等角色，在商業(yè)物業(yè)、物流倉儲等REITs產品中負責專業(yè)運營、資產收購或處置等工作，從而提升REITs資產的運營管理水平，完善投資者保護機制，培育不動產交易市場。總體來看，目前的政策和市場準備等條件已經基本成熟，推出公募REITs試點正當其時。
三、穩(wěn)步推進基礎設施公募REITs試點相關工作
公募REITs試點工作平穩(wěn)落地，需要各參與方認真貫徹落實通知要求，凝聚發(fā)展共識，形成市場合力。深交所將根據(jù)中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，按照基礎設施公募REITs試點要求，成立專項工作小組，及時總結前期實踐，完善基礎制度，加強市場監(jiān)管，做好投資者教育和市場培育，與各相關部門、專業(yè)機構、行業(yè)協(xié)會等一起，攜手推動公募REITs項目成功落地，穩(wěn)步推進基礎設施公募REITs試點工作，加快建設具有深市特色的REITs板塊。具體將做好以下幾個方面工作：
（一） 完善配套規(guī)則
4月30日，中國證監(jiān)會對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》公開征求意見。深交所將在中國證監(jiān)會的統(tǒng)一指導下，加強與相關單位溝通協(xié)作，建立健全并持續(xù)優(yōu)化基礎設施資產支持證券受理、審核、備案、信息披露和持續(xù)監(jiān)管的工作機制，比照公開發(fā)行證券要求建立基礎設施資產支持證券發(fā)行審查制度，制定基礎設施基金份額發(fā)售具體業(yè)務規(guī)則等相關配套制度。
（二） 推動試點產品落地
試點項目將優(yōu)先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點領域，優(yōu)先支持倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等基礎設施補短板行業(yè)。深交所將與證監(jiān)會系統(tǒng)各派出機構、省級發(fā)展改革委等加強協(xié)作，做好項目遴選和推薦工作，完善試點項目遴選相關配套措施。同時，結合前期基礎設施REITs調研工作及已開展REITs產品實踐等情況，圍繞重點區(qū)域、重點行業(yè)加強項目儲備，建立業(yè)務咨詢專項服務通道，加強與原始權益人、市場機構等各方的交流對接，做好市場培育工作，推動試點產品平穩(wěn)落地。
（三） 強化監(jiān)督管理
公募REITs采取基礎設施證券投資基金投資基礎設施資產支持證券的架構，涉及到封閉式基金、資產支持證券等載體，基金管理人、基金托管人、資產支持證券管理人、財務顧問、律師事務所、會計師事務所、資產評估機構等參與機構。深交所將落實各項監(jiān)管要求，加強基礎設施REITs的業(yè)務過程監(jiān)管，推動加強各環(huán)節(jié)的風險控制、盡職調查及信息披露等要求，強化對各相關主體的監(jiān)督管理，壓實中介機構責任。
（四） 加強投資者教育
公募REITs是流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強的金融工具，為廣大機構投資人和公眾投資人提供一種高收益風險比的可配置產品。專業(yè)機構投資者可參與戰(zhàn)略配售和網下發(fā)行，公眾投資者通過基金銷售機構參與基礎設施基金份額認購。深交所將加強投資者教育和宣傳工作，加大對金融機構、合格境外投資者、社保基金、基礎設施投資機構、產業(yè)投資基金、政府專項基金等專業(yè)機構投資者的引導力度，培育公募REITs權益型投資人群體，完善一級市場定價機制，提升二級市場流動性，促進公募REITs試點工作有序推進。
四、推動REITs市場健康發(fā)展的幾個建議
從國際經驗來看，任何一個國家或地區(qū)REITs市場的建設都是一個不斷完善的過程。只有在開展基礎設施REITs試點的基礎上，持續(xù)推動完善法律法規(guī)、優(yōu)化稅收政策等配套安排，培育專業(yè)機構和投資者，才能推動國內REITs市場長期健康發(fā)展。具體建議包括三個方面：
一是夯實制度基礎，建立完善相適應的法規(guī)制度。建議在總結試點經驗的基礎上，及時推動REITs專項立法或制定專項規(guī)則。目前，新《證券法》已正式實施，明確納入資產支持證券。建議考慮在資產證券化法規(guī)框架下，制定REITs專門監(jiān)管細則，明確發(fā)行交易、信息披露、日常監(jiān)管等規(guī)則。
二是激發(fā)市場活力，明確REITs稅收支持政策。在REITs試點的同時，對REITs涉及稅收制度進行研究，逐步建立和完善符合我國國情的REITs稅收體系。建議落實減稅降費、增強金融服務實體經濟能力要求，借鑒國際成熟市場經驗，協(xié)調推動明確REITs稅收支持政策，在REITs發(fā)起階段免征或遞延不動產轉讓過程中的所得稅等，在REITs運營階段對持有底層資產的項目公司企業(yè)所得稅進行豁免征收，避免雙重征稅。同時，適時考慮稅收優(yōu)惠政策，對參與REITs認購和交易的投資人所得稅進行免征或優(yōu)惠。
三是完善配套體系，培養(yǎng)專業(yè)機構投資者與專業(yè)化人才。公募REITs的推出，對證券公司、基金公司、保險公司、資產管理公司等市場專業(yè)機構在人員配備、業(yè)務拓展等方面提出了新的要求。建議加強對REITs的人才培養(yǎng)，建立既精通REITs業(yè)務、又了解不動產市場、熟悉業(yè)務運作的專業(yè)管理團隊。
本文作者：譚永暉 周國友 卞超
深圳證券交易所固定收益部、基金管理部
