2020年4月30日，國(guó)家發(fā)展改革委與中國(guó)證監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作，中國(guó)REITs論壇邀請(qǐng)了北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)、金融系教授、北大光華REITs研究中心執(zhí)行主任張崢對(duì)《通知》進(jìn)行解讀。張崢教授是北京大學(xué) “光華思想力”REITs 課題組核心成員，該課題組于2017年6月至今已發(fā)布10篇公募REITs專題報(bào)告，對(duì)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展起到了重要的引領(lǐng)作用。
中國(guó)REITs論壇：本次公募REITs試點(diǎn)通知發(fā)布的背景是什么？如何開展？
2019年3月以來(lái)，發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合上交所、深交所、北京大學(xué)、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司等，先后赴雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)，對(duì)運(yùn)用REITs盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)開展了跨地區(qū)、跨部門、跨領(lǐng)域?qū)ｎ}調(diào)研，召開了10余場(chǎng)座談會(huì)，聽取了地方政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、科研院所等100多家單位的意見；實(shí)地調(diào)研了深圳前海自貿(mào)區(qū)、蘇州工業(yè)園、張江科技園等6個(gè)園區(qū)，以及中集集團(tuán)、浙江交投、普洛斯（中國(guó)）等13家中外企業(yè)。調(diào)研工作為《通知》公布提供了支撐。同時(shí)，在整個(gè)過程中，各部門也形成了有效的合作機(jī)制。試點(diǎn)項(xiàng)目將通過發(fā)展改革委的推薦，證監(jiān)會(huì)將對(duì)通用規(guī)則的適用性進(jìn)行解讀，并推出配套規(guī)則。
中國(guó)REITs論壇：為什么選在當(dāng)前這個(gè)時(shí)候發(fā)布政策試點(diǎn)？
張崢：近期，新冠疫情在全球蔓延，這個(gè)重大的公共衛(wèi)生事件直接沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)，可能造成全球性經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。為了應(yīng)對(duì)新冠對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，重啟經(jīng)濟(jì)，需要推出有針對(duì)性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。當(dāng)然，我們也必須客觀分析，分清哪些是疫情的負(fù)面影響，哪些是經(jīng)濟(jì)自身的規(guī)律。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，帶來(lái)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)。我們做過深入的分析，目前42個(gè)推出REITs的經(jīng)濟(jì)體，其中大部分在經(jīng)濟(jì)低迷、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足時(shí)推出REITs，旨在激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。短期看，應(yīng)對(duì)疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力，REITs市場(chǎng)建設(shè)可以成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定劑”，保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行；從長(zhǎng)期看，REITs將成為深入推進(jìn)中國(guó)供給側(cè)改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的“助推劑”，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此，這個(gè)時(shí)點(diǎn)推出REITs制度，正當(dāng)其時(shí)！
當(dāng)前中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域整體步入以存量為主的時(shí)代，如何盤活海量的不動(dòng)產(chǎn)是我們亟待解決的重要課題。REITs恰是具有盤活存量作用的有效工具，企業(yè)通過REITs將其持有的低流動(dòng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦吡鲃?dòng)性的金融資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)全部或部分出售，回籠資金可以用于降低杠桿率，同時(shí)有利于化解信貸市場(chǎng)的期限錯(cuò)配和高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，中國(guó)家庭財(cái)富總量快速增長(zhǎng)，通過REITs產(chǎn)品，居民也可以通過低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
以基礎(chǔ)設(shè)施REITs為例，許多地方上同時(shí)還存在基礎(chǔ)建設(shè)補(bǔ)短板的強(qiáng)烈需求，但在當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)杠桿、強(qiáng)監(jiān)管的背景下，以土地財(cái)政和負(fù)債融資為主的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道受到明顯制約。基礎(chǔ)設(shè)施REITs為項(xiàng)目提供了有效的退出渠道，能夠廣泛吸引包括民間資本在內(nèi)的各類社會(huì)資本通過PPP的方式參與基礎(chǔ)設(shè)施投資。基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，有利于吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)項(xiàng)目投資和運(yùn)營(yíng)，提高投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理效率。同時(shí)可以為新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資本金，打造良性投融資閉環(huán)，助力5G、工業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)推動(dòng)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)深度融合。
從區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)的良性模式看，REITs可為中央重大戰(zhàn)略的實(shí)施提供金融支持的新思路。例如，雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化等重大戰(zhàn)略中，明確要求大力實(shí)施一批基礎(chǔ)設(shè)施工程。借助REITs，可以建立一個(gè)市場(chǎng)化的投融資機(jī)制。基建項(xiàng)目在REITs市場(chǎng)的估值水平是評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的重要標(biāo)尺，估值較高的項(xiàng)目將會(huì)為未來(lái)的同類項(xiàng)目吸引更多的前期投資。因此，作為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)的“錨”，REITs市場(chǎng)對(duì)于提升不動(dòng)產(chǎn)投資的投資效率，優(yōu)化資源配置至關(guān)重要。完善的REITs市場(chǎng)有利于盤活存量資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目盡快落地，減少低效的重復(fù)建設(shè)。
中國(guó)REITs論壇：REITs 產(chǎn)品在中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展空間如何？
張崢：目前全球范圍內(nèi)已有美國(guó)、澳大利亞、加拿大、日本、韓國(guó)、新加坡、香港等42國(guó)家和地區(qū)相繼推出REITs，全球市值超過2萬(wàn)億美元。根據(jù)全球主要市場(chǎng)的REITs規(guī)模與其經(jīng)濟(jì)總量和上市公司總市值的關(guān)系，結(jié)合中國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)是5萬(wàn)億至14萬(wàn)億之間。但鑒于以下原因，我們認(rèn)為這個(gè)估計(jì)是相對(duì)保守的，未來(lái)中國(guó)REITs市場(chǎng)實(shí)際規(guī)模可能遠(yuǎn)高于這一結(jié)果。
其次，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加將創(chuàng)造一個(gè)巨大的房屋租賃市場(chǎng)。中國(guó)正在經(jīng)歷一個(gè)人口向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集的大遷徙，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長(zhǎng)，而且平均年齡低，居留時(shí)間長(zhǎng)，長(zhǎng)期租房需求日益旺盛。根據(jù)全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，REITs是解決住房租賃融資來(lái)源的重要渠道。REITs收購(gòu)住房并出租經(jīng)營(yíng)，有助于消化住房市場(chǎng)庫(kù)存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場(chǎng)的活力。住房租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)將為REITs市場(chǎng)的規(guī)模增長(zhǎng)提供動(dòng)力。
因此，考慮到中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長(zhǎng)，可以預(yù)期未來(lái)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)將會(huì)是更大的規(guī)模和體量。
中國(guó)REITs論壇：此次《通知》中，我們需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容有哪些？
張崢：《通知》中的試點(diǎn)方案體現(xiàn)了中國(guó)公募REITs的重點(diǎn)發(fā)展方向。中國(guó)公募REITs將依據(jù)全球標(biāo)準(zhǔn)化REITs基本特點(diǎn)，以公開發(fā)行、公開交易方式，堅(jiān)持權(quán)益型導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)REITs穿透持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，其中收入結(jié)構(gòu)要求、分紅比例、杠桿率及治理結(jié)構(gòu)等具體規(guī)則應(yīng)該參考成熟市場(chǎng)規(guī)則制定，按照有助于實(shí)現(xiàn)降低主體杠桿率、盤活存量資產(chǎn)的方向推動(dòng)實(shí)施。
此外，《通知》確定了推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作的基本原則。《通知》中表明，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基本原則是：符合國(guó)家政策，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，穩(wěn)妥開展試點(diǎn)工作，推動(dòng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。其中，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則是保證中國(guó)REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的核心。中國(guó)REITs市場(chǎng)應(yīng)是一個(gè)公平、公正、公開的平臺(tái)，能夠保護(hù)投融資雙方的利益，為投融資雙方創(chuàng)造價(jià)值。
