2020年4月30日，國家發展改革委與中國證監會共同發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作，中國REITs論壇邀請了北京大學光華管理學院副院長、金融系教授、北大光華REITs研究中心執行主任張崢對《通知》進行解讀。張崢教授是北京大學 “光華思想力”REITs 課題組核心成員，該課題組于2017年6月至今已發布10篇公募REITs專題報告，對中國公募REITs市場建設與發展起到了重要的引領作用。
中國REITs論壇：本次公募REITs試點通知發布的背景是什么？如何開展？
2019年3月以來，發展改革委、證監會聯合上交所、深交所、北京大學、中國國際工程咨詢公司等，先后赴雄安新區、海南自由貿易試驗區、粵港澳大灣區、長三角地區，對運用REITs盤活基礎設施存量資產開展了跨地區、跨部門、跨領域專題調研，召開了10余場座談會，聽取了地方政府、企業、金融機構、科研院所等100多家單位的意見；實地調研了深圳前海自貿區、蘇州工業園、張江科技園等6個園區，以及中集集團、浙江交投、普洛斯（中國）等13家中外企業。調研工作為《通知》公布提供了支撐。同時，在整個過程中，各部門也形成了有效的合作機制。試點項目將通過發展改革委的推薦，證監會將對通用規則的適用性進行解讀，并推出配套規則。
中國REITs論壇：為什么選在當前這個時候發布政策試點？
張崢：近期，新冠疫情在全球蔓延，這個重大的公共衛生事件直接沖擊實體經濟，可能造成全球性經濟災難。為了應對新冠對經濟帶來的負面影響，重啟經濟，需要推出有針對性的宏觀經濟政策。當然，我們也必須客觀分析，分清哪些是疫情的負面影響，哪些是經濟自身的規律。在經濟下行壓力下，帶來了供給側結構性改革和經濟轉型升級的契機。我們做過深入的分析，目前42個推出REITs的經濟體，其中大部分在經濟低迷、經濟危機、經濟增長動力不足時推出REITs，旨在激發經濟活力，為經濟發展提供動力。短期看，應對疫情影響和經濟下行壓力，REITs市場建設可以成為中國經濟的“穩定劑”，保障經濟平穩運行；從長期看，REITs將成為深入推進中國供給側改革，推動經濟高質量發展的“助推劑”，助力中國經濟轉型升級。因此，這個時點推出REITs制度，正當其時！
當前中國不動產領域整體步入以存量為主的時代，如何盤活海量的不動產是我們亟待解決的重要課題。REITs恰是具有盤活存量作用的有效工具，企業通過REITs將其持有的低流動性不動產資產轉變為高流動性的金融資產，實現全部或部分出售，回籠資金可以用于降低杠桿率，同時有利于化解信貸市場的期限錯配和高杠桿風險，防范系統性金融風險。另一方面，中國家庭財富總量快速增長，通過REITs產品，居民也可以通過低門檻參與不動產領域的投資。
以基礎設施REITs為例，許多地方上同時還存在基礎建設補短板的強烈需求，但在當前防風險、穩杠桿、強監管的背景下，以土地財政和負債融資為主的傳統基礎設施融資渠道受到明顯制約。基礎設施REITs為項目提供了有效的退出渠道，能夠廣泛吸引包括民間資本在內的各類社會資本通過PPP的方式參與基礎設施投資。基礎設施REITs上市，有利于吸引更專業的市場機構主導項目投資和運營，提高投資建設和運營管理效率。同時可以為新型基礎設施建設提供資本金，打造良性投融資閉環，助力5G、工業物聯網、大數據、人工智能等新一代信息技術推動制造業和服務業升級，促進制造業與生產性服務業深度融合。
從區域經濟建設的良性模式看，REITs可為中央重大戰略的實施提供金融支持的新思路。例如，雄安新區、海南自由貿易試驗區、粵港澳大灣區和長江三角洲區域一體化等重大戰略中，明確要求大力實施一批基礎設施工程。借助REITs，可以建立一個市場化的投融資機制。基建項目在REITs市場的估值水平是評價項目開發質量與運營質量的重要標尺，估值較高的項目將會為未來的同類項目吸引更多的前期投資。因此，作為不動產資產定價的“錨”，REITs市場對于提升不動產投資的投資效率，優化資源配置至關重要。完善的REITs市場有利于盤活存量資產優質項目盡快落地，減少低效的重復建設。
中國REITs論壇：REITs 產品在中國市場發展空間如何？
張崢：目前全球范圍內已有美國、澳大利亞、加拿大、日本、韓國、新加坡、香港等42國家和地區相繼推出REITs，全球市值超過2萬億美元。根據全球主要市場的REITs規模與其經濟總量和上市公司總市值的關系，結合中國的相關數據，對中國公募REITs市場規模的估計是5萬億至14萬億之間。但鑒于以下原因，我們認為這個估計是相對保守的，未來中國REITs市場實際規模可能遠高于這一結果。
其次，隨著中國城市化進程的加快，城市人口的增加將創造一個巨大的房屋租賃市場。中國正在經歷一個人口向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集的大遷徙，超大城市和特大城市人口繼續增長，而且平均年齡低，居留時間長，長期租房需求日益旺盛。根據全球發達經濟體的經驗，REITs是解決住房租賃融資來源的重要渠道。REITs收購住房并出租經營，有助于消化住房市場庫存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。住房租賃市場的增長將為REITs市場的規模增長提供動力。
因此，考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長，可以預期未來中國公募REITs市場將會是更大的規模和體量。
中國REITs論壇：此次《通知》中，我們需要重點關注的內容有哪些？
張崢：《通知》中的試點方案體現了中國公募REITs的重點發展方向。中國公募REITs將依據全球標準化REITs基本特點，以公開發行、公開交易方式，堅持權益型導向，實現REITs穿透持有不動產權益，其中收入結構要求、分紅比例、杠桿率及治理結構等具體規則應該參考成熟市場規則制定，按照有助于實現降低主體杠桿率、盤活存量資產的方向推動實施。
此外，《通知》確定了推進基礎設施REITs工作的基本原則。《通知》中表明，推進基礎設施REITs的基本原則是：符合國家政策，聚焦優質資產，堅持市場化原則，堅持權益導向，穩妥開展試點工作，推動長期健康發展。其中，堅持市場化原則是保證中國REITs市場長期健康發展的核心。中國REITs市場應是一個公平、公正、公開的平臺，能夠保護投融資雙方的利益，為投融資雙方創造價值。
