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自改革開放以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)規(guī)模快速增長，取得了舉世矚目的成就。但長期以來我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域存在著一些結(jié)構(gòu)性問題，包括過度投資且投資效益不一，融資渠道單一且權(quán)益性資金缺乏，重建設(shè)輕運(yùn)營，社會資本退出困難等。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正在由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)構(gòu)性、體制性、周期性問題相互交織，增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”影響持續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。在此背景下，建筑央企積極探索基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點創(chuàng)新，有助于建筑央企打通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)權(quán)益化、市場化退出渠道，提升資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，提升投資效益，增強(qiáng)資本市場認(rèn)可度。

（一）建筑央企投資業(yè)務(wù)概況。

建筑央企依托其傳統(tǒng)工程總承包優(yōu)勢，將基礎(chǔ)設(shè)施投資與工程建設(shè)、金融資本、城市綜合開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，逐步建立了規(guī)范運(yùn)作、科學(xué)高效的投融資建設(shè)體系，在此過程中，建筑央企業(yè)逐步從工程承包商向基礎(chǔ)設(shè)施綜合投資商轉(zhuǎn)變。目前，建筑央企投資業(yè)務(wù)涵蓋公路、鐵路、軌道交通、市政工程、城市綜合開發(fā)、生態(tài)環(huán)保等多個領(lǐng)域，在基礎(chǔ)設(shè)施投資市場占據(jù)著明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。

根據(jù)明樹數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以公路投資業(yè)務(wù)為例，2016年至2019年，中交集團(tuán)的公路投資項目中標(biāo)金額最高，約5,509億元，約占11%市場份額，其次為中鐵工集團(tuán)，約4,395億元，約占8.8%市場份額，中鐵建集團(tuán)及中建集團(tuán)分別占據(jù)約8.3%和6.5%的市場份額，四大建筑央企占據(jù)超1/3的市場份額,特別是在大體量投資項目中，建筑央企的優(yōu)勢更加明顯。以PPP項目投資為例，2019年，中標(biāo)PPP項目的規(guī)模和數(shù)量均居首位的社會資本方均為建筑承包商，中標(biāo)項目規(guī)模1.31萬億，在全部項目中占比約50%，而央企和央企下屬公司中標(biāo)項目規(guī)模達(dá)到9,522億，在全部項目中占比約36%；項目數(shù)量為251個，在全部項目中占比約14%。

隨著基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模不斷增長，部分建筑央企推動設(shè)立統(tǒng)一的資產(chǎn)運(yùn)營平臺，強(qiáng)化內(nèi)部資源的戰(zhàn)略性整合，充分挖掘和不斷提升基礎(chǔ)資產(chǎn)價值。2015年5月，中交集團(tuán)設(shè)立了中交資產(chǎn)管理公司，統(tǒng)一管理集團(tuán)高速公路運(yùn)營資產(chǎn)，并通過對運(yùn)營資產(chǎn)及其衍生增值業(yè)務(wù)的整合、培育，借助出售、分拆上市和其他資產(chǎn)證券化手段，盤活存量資產(chǎn)和實現(xiàn)資產(chǎn)增值。中交資產(chǎn)管理公司業(yè)務(wù)遍布國內(nèi)的貴州、重慶、湖北、廣東、陜西、山西、云南、廣西等省市，運(yùn)營管理高速公路27條，收費(fèi)里程約2,137公里，資產(chǎn)總額達(dá)2,036億元，中交基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營品牌價值和影響力不斷增長。

（二）建筑央企主要投融資模式分析。

建筑央企在大力開展基礎(chǔ)設(shè)施投資業(yè)務(wù)的同時，不斷探索與實踐多元化的投融資模式。除傳統(tǒng)的銀行貸款融資模式外，建筑央企也逐步開展了資本市場融資、私募基金、融資租賃、資產(chǎn)證券化等其他的多元化投融資模式，但在具體項目中運(yùn)用何種融資工具，取決于項目所處的階段、行業(yè)、項目規(guī)模、交易風(fēng)險等因素。

1.資本市場直接融資。建筑央企旗下培育的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可考慮通過IPO、分拆上市等方式實現(xiàn)上市融資。已上市平臺公司可以通過配股、增發(fā)、可轉(zhuǎn)債和優(yōu)先股等方式實現(xiàn)權(quán)益再融資。符合債券發(fā)行條件的建筑央企，還可以通過發(fā)行公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、境外發(fā)債等直接債務(wù)融資工具實現(xiàn)債務(wù)融資。當(dāng)然，資本市場直接融資有明確的發(fā)行和使用的監(jiān)管要求，難以完全滿足建筑央企特別是資信評級較低的央企及附屬子公司的項目融資需求。

2.項目貸款。在項目層面，基于項目未來穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流，以項目不動產(chǎn)抵押，收費(fèi)權(quán)、收益權(quán)等動產(chǎn)質(zhì)押為主要增信條件，引入商業(yè)銀行、政策性銀行、財務(wù)公司等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放項目貸款，是當(dāng)前建筑央企基礎(chǔ)設(shè)施類PPP或BOT項目融資的主要手段。對于部分區(qū)域財政實力較弱、項目收益預(yù)期較差的投資項目，往往還需要引入建筑央企自身的信用。

3.私募基金。近年來，建筑央企先后設(shè)立了私募基金管理公司，不斷創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施基金投融資模式，通過引入長期限、大體量的社會資金，在滿足基礎(chǔ)設(shè)施項目資金需求的同時，實現(xiàn)項目表外運(yùn)作，從而達(dá)到降低資產(chǎn)負(fù)債率，提升投資能力的作用。2018年以來，受金融、財政以及PPP等一系列監(jiān)管政策密集出臺的影響，“小股大債”、“明股實債”類私募基金業(yè)務(wù)受到限制。

4.融資租賃。建筑央企開展基礎(chǔ)設(shè)施項目融資租賃業(yè)務(wù)，一方面為部分項目解決建設(shè)期及運(yùn)營期墊資需求；另一方面，部分租賃產(chǎn)品的融資期限可匹配項目建設(shè)期、運(yùn)營期或回購期資金需求。但是，融資租賃作為一種債務(wù)融資工具，不能實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目出表運(yùn)作，其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在幫助企業(yè)減輕資金壓力、釋放發(fā)展?jié)撃堋⒔档投悇?wù)費(fèi)用等方面。

5.非標(biāo)債權(quán)融資。銀行理財、同業(yè)等表外資金借助信托、證券、保險、基金等通道發(fā)行資管產(chǎn)品，投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，滿足項目投融資的資金需求。由于基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)周期相對較長，而資管產(chǎn)品存續(xù)期以5年以內(nèi)為主，因此，非標(biāo)債權(quán)融資多以“短、平、快”項目為主或局限于階段性工程和配套設(shè)施建設(shè)，很難成為基礎(chǔ)設(shè)施項目的主要資金來源。

6.資產(chǎn)證券化。近年來，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為一種標(biāo)準(zhǔn)化債務(wù)融資產(chǎn)品，市場發(fā)行規(guī)模和數(shù)量快速增長。建筑央企主要以供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營性資產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓寬融資渠道，降低融資成本。目前，市場上創(chuàng)新開展的基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品也更多以低成本債務(wù)融資為目的，尚未實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的真實出售或轉(zhuǎn)讓。

總之，由于金融機(jī)構(gòu)缺乏對基礎(chǔ)設(shè)施項目風(fēng)險的專業(yè)判斷能力和經(jīng)驗，基礎(chǔ)設(shè)施項目融資仍然是以項目貸款等間接融資為主。隨著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資項目逐步進(jìn)入運(yùn)營期，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，而建筑央企等社會資本也具有較強(qiáng)的提前退出和輕資產(chǎn)運(yùn)營的需求，現(xiàn)階段在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推出公募REITs產(chǎn)品的時機(jī)正當(dāng)其時。

（三）當(dāng)前建筑央企投融資存在的困難和問題。

1.帶息負(fù)債規(guī)模大，資產(chǎn)負(fù)債率較高。2016年10月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》（國發(fā)〔2016〕54號），將“降杠桿、減負(fù)債”工作納入國有企業(yè)考核，要求建筑央企在完成各項經(jīng)營指標(biāo)的同時，切實采取措施降杠桿防風(fēng)險、降低資產(chǎn)負(fù)債率。根據(jù)四大建筑央企上市公司年報數(shù)據(jù)，2018年，中交、中鐵、中建、中鐵建的資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到75.05%、76.43%、76.94%、77.41%，均超過了75%，“降杠桿、減負(fù)債”壓力較大。

2.存量資產(chǎn)規(guī)模大，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低。根據(jù)四大建筑央企上市公司年報數(shù)據(jù)，2018年，中建、中交、中鐵、中鐵建總資產(chǎn)規(guī)模分別達(dá)到18,618億元、9,604億元、9,426億元、9,176億元，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)均超過400天。建筑央企存量資產(chǎn)規(guī)模大，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的一個重要原因是基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營性資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例較高，大部分處在資產(chǎn)培育期，經(jīng)營性收入較低。如果持續(xù)擴(kuò)大投資業(yè)務(wù)規(guī)模，將給建筑央企帶來了較大的流動性壓力。

3.監(jiān)管政策密集出臺，基礎(chǔ)設(shè)施項目投融資受限。近年來，財政部、國資委、一行兩會等政府主管部門先后出臺了一系列財政、金融、PPP和國有股東監(jiān)管政策，持續(xù)加強(qiáng)對地方政府、地方投融資平臺、金融機(jī)構(gòu)和國有企業(yè)投融資行為的監(jiān)管，全面規(guī)范PPP業(yè)務(wù)運(yùn)作。譬如，監(jiān)管政策對基礎(chǔ)設(shè)施項目資本金中債務(wù)性資金的使用作了嚴(yán)格限定，強(qiáng)調(diào)“穿透審查”，明令禁止“小股大債”、“明股實債”等模式，建筑央企原有的資本金融資方式受限。特別是資管新規(guī)出臺后，要求“資管產(chǎn)品投資于未上市企業(yè)股權(quán)的退出日不得晚于產(chǎn)品到期日”，同時禁止資金池、滾動發(fā)行，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項目的募資渠道受限、募資成本逐步上行。

公募REITs將基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化并上市交易，在資金端實現(xiàn)金融資本的集合投資，在資產(chǎn)端實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的組合持有，通過規(guī)范運(yùn)營和風(fēng)險管理，獲取穩(wěn)健回報。對于建筑央企而言，公募REITs工具的作用和意義主要體現(xiàn)在如下方面：

（一）發(fā)揮REITs權(quán)益屬性，優(yōu)化建筑央企財務(wù)結(jié)構(gòu)。

公募REITs作為權(quán)益類的金融工具，可以選擇實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)和負(fù)債的真正出表，以有效降低建筑央企帶息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率，增加建筑央企當(dāng)年利潤，加快投資循環(huán)效率，提升投資IRR。長期而言，有助于促進(jìn)建筑央企輕重資產(chǎn)的適度分離與平衡，有效解決經(jīng)營性資產(chǎn)規(guī)模大、資金沉淀時間長、資金回流慢的問題，有效釋放企業(yè)長期資金占用，持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

（二）盤活存量基礎(chǔ)資產(chǎn)，提升建筑央企投資效益。

基礎(chǔ)設(shè)施項目一般具有投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點，在缺乏有效退出機(jī)制的情況下，建筑央企的前期投資風(fēng)險較大，投資規(guī)模受限，而通過發(fā)行公募REITs，在不增加債務(wù)的情況下收回前期投資，可用于歸還其他債務(wù)或用于補(bǔ)充其他投資項目的資本金，真正實現(xiàn)“資金-資本-資產(chǎn)-資金”的良性循環(huán)，既盤活了存量資產(chǎn)，又提高了資金使用效率和投資效益，提升建筑央企的持續(xù)投資能力。

（三）拓寬融資渠道，擴(kuò)大建筑央企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資規(guī)模。

對于現(xiàn)金流充沛、經(jīng)營成熟穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而言，項目早期獲取的銀行貸款規(guī)模有限，往往難以有效匹配屆時資產(chǎn)的合理市場價值，并且受到傳統(tǒng)貸款工具的監(jiān)管規(guī)則限制，在存續(xù)期其融資規(guī)模亦難以有效優(yōu)化提升。而公募REITs作為以“資產(chǎn)過戶”而非“發(fā)放貸款”向企業(yè)提供融資的創(chuàng)新金融工具，從融資規(guī)模的角度而言能夠有效匹配優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的合理市場價值，而不受傳統(tǒng)貸款中諸如資金用途、受托支付等條件限制，有效擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的融資規(guī)模。

（四）助力市值管理，增強(qiáng)建筑央企資本市場認(rèn)可度。

公募REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資本運(yùn)作鏈條的最后一環(huán)，真正打通了權(quán)益化的資產(chǎn)上市退出路徑，通過盤活重資產(chǎn)、提升資管能力、優(yōu)化財務(wù)報表等綜合效用，可以促進(jìn)上市公司業(yè)績持續(xù)優(yōu)化，有利于上市公司價值提升。同時，建筑央企打造符合自身特點的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺，有助于加快形成完整覆蓋“投資-運(yùn)營孵化-成熟退出”的閉合資本運(yùn)作模式，通過加強(qiáng)上市公司與公募REITs平臺之間的良性互動、匹配上市公司經(jīng)營情況，有利于助力上市公司市值管理工作、維護(hù)上市公司價格穩(wěn)定，增強(qiáng)資本市場認(rèn)可度。

三、建筑央企開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs面臨的問題

（一）政府監(jiān)管部門的支持力度有待提升。

從保障社會公共服務(wù)功能穩(wěn)定、切實履行社會資本投建運(yùn)維合同義務(wù)的角度出發(fā)，當(dāng)前我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域通常對項目權(quán)益的轉(zhuǎn)讓存在一定限制，比如收費(fèi)高速公路項目的特許經(jīng)營權(quán)或項目公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往需要經(jīng)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管部門的事先批準(zhǔn)。在我國公募REITs試點探索階段，各地行業(yè)主管部門對REITs產(chǎn)品的原理、社會資本角色與職能的變化等方面的接受程度尚有待加深，在試點過程中可能遇到一定的審批障礙。

（二）項目存量貸款置換難度較大。

在傳統(tǒng)投融資模式下，基礎(chǔ)設(shè)施項目通常都可獲得存續(xù)期限較長、成本較低的項目貸款融資。在REITs產(chǎn)品框架下，根據(jù)我國目前監(jiān)管規(guī)則，需要對項目的既有存量債務(wù)進(jìn)行置換，從而可能引發(fā)兩方面問題：一是對項目貸款行而言，提前回收項目貸款對貸款行資產(chǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)成一定沖擊，貸款行配合意愿不高，溝通難度較大；二是從杠桿效用的比較而言，雖然在資本市場利率下行的大趨勢下，REITs優(yōu)先級有望進(jìn)一步優(yōu)化項目融資成本，但在穩(wěn)定性方面，國內(nèi)目前優(yōu)先級資金尚難以長期穩(wěn)定存續(xù)，需要通過開放期設(shè)置提供投資人定期退出的權(quán)利。

（三）公募REITs產(chǎn)品發(fā)行流程比較復(fù)雜。

公募REITs作為向市場真實讓渡資產(chǎn)權(quán)益的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，涉及標(biāo)的基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選，交易方案設(shè)計，資產(chǎn)、股權(quán)和基金份額的評估和轉(zhuǎn)讓，稅務(wù)籌劃，底層SPV搭建，內(nèi)外部審批程序，公募基金注冊，產(chǎn)品首次發(fā)行、存續(xù)期管理和信息披露等多個環(huán)節(jié)，整體耗時長、涉及環(huán)節(jié)和主體多。另外，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（“32號令”）相關(guān)規(guī)定，對于國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，原則上應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)市場公開進(jìn)行，全部操作完成預(yù)計需要3個月甚至更長時間，這也增加了REITs項目中交易環(huán)節(jié)的操作難度和時間成本，極端情況下可能導(dǎo)致REITs無法取得基礎(chǔ)資產(chǎn)。因此，在當(dāng)前條件下，建筑央企能否順利發(fā)行公募REITs產(chǎn)品存在較大的不確定性，影響了建筑央企參與的積極性。

（一）篩選儲備優(yōu)質(zhì)主體和底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，積極參與公募REITs首批試點。

公募REITs作為一種對底層資產(chǎn)質(zhì)量要求較高、創(chuàng)新性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，一方面不是所有的基礎(chǔ)設(shè)施項目都可以發(fā)行公募REITs。另一方面，在首批試點初期也難以實現(xiàn)廣大資產(chǎn)原始權(quán)益人對該項金融產(chǎn)品的深入認(rèn)識與理解。建議以資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、項目操作難度可控、且主體意愿明確的項目開展試點，便捷高效地推動試點項目落地。

近年來中交集團(tuán)積極參與交通基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)和投資，是中國第一大高速公路運(yùn)營商，擁有統(tǒng)一的高速公路運(yùn)營平臺公司，同時也是“一帶一路”建設(shè)的排頭兵，形成了一批收益良好、風(fēng)險適中的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營性資產(chǎn)，正在積極爭取參與公募REITs首批試點。

（二）合理保障發(fā)行人參與公募REITs運(yùn)營管理活動，發(fā)揮發(fā)行人基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)專業(yè)優(yōu)勢。

無論從特定基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理層面、還是從公募REITs整體投資運(yùn)作層面而言，發(fā)行人憑借其在基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的長期經(jīng)驗積累及豐富資源儲備，對于公募REITs的長期穩(wěn)定運(yùn)行及價值提升均具有重要作用。因此，為了有效發(fā)揮發(fā)行人在基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的優(yōu)勢積累、充分調(diào)動其主觀能動性，建議適當(dāng)參照國際成熟市場中REITs管理人的角色定位，合理保障發(fā)行人在特定項目運(yùn)營管理、資產(chǎn)交易、公募REITs整體投資運(yùn)作等方面必要的參與權(quán)利，在對其予以市場化監(jiān)督考核的同時，有效激勵發(fā)行人資產(chǎn)管理能力輸出及品牌價值提升。

（三）科學(xué)防范關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險，保持發(fā)行人和投資人利益一致性。

在激勵和促進(jìn)發(fā)行人主動發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢及資產(chǎn)管理能力的同時，科學(xué)防范關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險、增強(qiáng)發(fā)行人與投資人利益的一致性同樣至關(guān)重要。建議參照上市公司治理理念，建立有效的關(guān)聯(lián)交易識別程序及回避表決機(jī)制；同時，由發(fā)行人在公募REITs首次公開募集階段持有一定比例的REITs產(chǎn)品份額，并通過擔(dān)任REITs的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、公募基金投資顧問等角色，以有效增強(qiáng)發(fā)行人和投資人利益的一致性。

（四）充分考慮基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)社會民生屬性，由發(fā)行人保留一定比例項目公司股權(quán)。

基于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的社會民生屬性，在我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，現(xiàn)有相關(guān)法律規(guī)定中的項目權(quán)益轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)流程、運(yùn)營責(zé)任轉(zhuǎn)移等限制性要求，使某些情形下實現(xiàn)項目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在較大難度。因此，從有利于我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點落地的角度出發(fā)，建議考慮允許發(fā)行人保留一部分項目公司股權(quán)，同時借鑒國際成熟市場經(jīng)驗，從保障REITs投資人利益的角度出發(fā)，對REITs持有的股權(quán)比例下限進(jìn)行明確要求，以有效保障REITs產(chǎn)品能夠?qū)A(chǔ)設(shè)施項目實施有效決策控制。

（五）充分發(fā)揮公募基金管理人與計劃管理人同一控制體系優(yōu)勢，降低產(chǎn)品發(fā)行成本。

基于我國現(xiàn)行法律框架，“公募基金+ABS”是完全合理可行的公募REITs產(chǎn)品架構(gòu)，當(dāng)前試點通知中對于公募基金管理人與計劃管理人保持同一控制體系的安排，更是在很大程度上提升了公募REITs產(chǎn)品的治理效率，既有利于增強(qiáng)兩層管理人運(yùn)作的一體化程度、提高產(chǎn)品管控效率，同時也能夠很好地發(fā)揮雙方過往各自在類REITs與公募基金方面的經(jīng)驗積累，有助于兩層管理人之間形成有益互補(bǔ)。

在此基礎(chǔ)上，為了更好的控制和降低產(chǎn)品總體發(fā)行成本，建議對管理人職責(zé)體系的劃分進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。對于公募REITs階段涉及的盡職調(diào)查、資產(chǎn)評估等工作，鑒于在ABS層面已由計劃管理人及相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)取得了相關(guān)工作成果、且取得了交易所無異議函，建議公募基金層面在對其工作成果進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上予以直接利用，不再重復(fù)實施。

（六）打造央企特色公募REITs平臺，實現(xiàn)上市公司和公募REITs協(xié)同發(fā)展。

建筑央企應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的業(yè)務(wù)特點、底層資產(chǎn)規(guī)模和區(qū)域分布，量身打造符合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的公募REITs平臺。從境外市場經(jīng)驗來看，從有利于公募REITs 順利發(fā)行和長期發(fā)展、保護(hù)上市公司投資人利益的雙向角度出發(fā)，建筑央企要統(tǒng)籌考慮好試點項目資產(chǎn)、企業(yè)其它資產(chǎn)、可能新設(shè)立的其他公募REITs產(chǎn)品之間的協(xié)同關(guān)系。