一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式啟動，公募REITs制度框架搭建
證監(jiān)會、發(fā)改委于2020年4月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（簡稱《通知》），明確基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的基本原則、試點(diǎn)項(xiàng)目要求和試點(diǎn)工作安排。隨后證監(jiān)會就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》公開征求意見，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。
中國早期的類REITs產(chǎn)品起源于2014年，主要是以私募形式發(fā)行的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，基礎(chǔ)資產(chǎn)集中于購物中心和寫字樓。截至2020年4月末，中國以私募形式發(fā)行類REITs產(chǎn)品共計有63只，發(fā)行總額1199.15億元，當(dāng)前余額948.65億元。在募集方式上，中國的類REITs產(chǎn)品多為私募發(fā)行，而成熟市場的REITs以公募為主；在資產(chǎn)權(quán)屬類別上中國類REITs產(chǎn)品多為債權(quán)類，而成熟市場的REITs以權(quán)益類為主。2015年9月“鵬華前海萬科REITs”在深交所上市，是中國首支公募REITs基金。
中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募+ABS”的模式，搭建了中國公募REITs的制度框架。《通知》和《征求意見稿》詳述了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)方案，指出中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs遵循在證券交易所公開發(fā)行交易，以權(quán)益為導(dǎo)向的原則，標(biāo)志著中國REITs市場正式搭建起了成熟的公募REITs制度框架。在具體的產(chǎn)品模式方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募+ABS”的模式，即是由具有公募基金管理資格的證券公司或基金公司公開發(fā)售基金份額募集資金購買同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券。在此種模式下，公募基金處于主導(dǎo)地位承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營管理責(zé)任。
二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs意在開辟基礎(chǔ)設(shè)施新融資渠道，盤活存量資產(chǎn)
根據(jù)《通知》對投資范圍的界定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs以經(jīng)營性的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為標(biāo)的資產(chǎn)，聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。重點(diǎn)領(lǐng)域方面，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。重點(diǎn)行業(yè)方面，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的界定，要求項(xiàng)目權(quán)屬清晰、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流并且發(fā)起人（原始權(quán)益人）和運(yùn)營企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健且具備項(xiàng)目管理運(yùn)營能力。
受新冠疫情爆發(fā)的影響，全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險陡升，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力顯著增大。2020年1季度實(shí)際GDP同比降6.8%，創(chuàng)歷史最大跌幅。基建投資發(fā)力是穩(wěn)投資、穩(wěn)增長以實(shí)現(xiàn)逆周期調(diào)節(jié)的重要手段。今年3月召開的中央政治局會議指出要“積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造，加強(qiáng)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資”，在此時推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正是順應(yīng)這一政策取向。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在可開辟基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域融資新渠道，盤活存量資產(chǎn)，豐富資本市場投資品，從而起到促進(jìn)資本市場建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種融資工具，能夠拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的融資渠道，在不增加地方政府杠桿率的情況下為基建項(xiàng)目提供長期資金。另一方面，當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量的存量資產(chǎn)，將存量基建資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs能夠?qū)崿F(xiàn)存量資產(chǎn)的提前變現(xiàn)，起到盤活存量資產(chǎn)和提高資金使用效率的作用。此外，當(dāng)前全球貨幣寬松的格局導(dǎo)致無風(fēng)險收益率快速下行，資本市場資產(chǎn)荒出現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具備項(xiàng)目資質(zhì)優(yōu)良、投資門檻低、流動性好的優(yōu)勢，為投資者開辟了新的資產(chǎn)配置方向。
三、公募REITs現(xiàn)階段仍以試點(diǎn)為主，擴(kuò)容仍存在一定障礙
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，標(biāo)志著中國公募REITs市場正式起航，但現(xiàn)階段公募REITs還僅聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域、交易所市場先行，全面擴(kuò)容仍面臨一定的障礙。
一是缺乏配套的稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠是國外REITs市場得以快速發(fā)展的核心驅(qū)動力。以美國為例，在REITs的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)不動產(chǎn)持有超過10年享受稅收優(yōu)惠，REITs收入向股東分紅免征所得稅。中國現(xiàn)行的稅法下REITs涉及多種稅收，如不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓層面的土地增值稅、契稅和原始權(quán)益人所得稅，項(xiàng)目運(yùn)營層面的企業(yè)所得稅，存在重復(fù)征稅的問題。中國尚無與REITs相配套的稅收優(yōu)惠政策，此前發(fā)行的類REITs多采用雙SPV結(jié)構(gòu)以實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離和避稅的目的，使得交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。公募REITs若不推出相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，則仍將存在交易結(jié)構(gòu)過為復(fù)雜或稅收過重拖累項(xiàng)目收益的問題。
二是公募基金項(xiàng)目管理能力面臨挑戰(zhàn)。在現(xiàn)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品交易模式下，公募REITs應(yīng)取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)并積極運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，為此要“設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門，配備不少于3名具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn)的主要負(fù)責(zé)人員，其中至少2名具備5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)”，這對長期深耕二級市場投資的公募基金提出了人員配備和項(xiàng)目運(yùn)營能力的考驗(yàn)。
三是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域先行，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域公募REITs尚待拓展。按照國際成熟REITs市場的經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)地產(chǎn)是REITs的兩大基礎(chǔ)資產(chǎn)。中國當(dāng)前推出的公募REITs在交易所先行，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，尚未涉及商業(yè)地產(chǎn)。此前中國發(fā)行的類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)多是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在較大的REITs發(fā)行需求，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs有望跟進(jìn)，進(jìn)一步拓寬公募REITs的市場空間。
