2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這標(biāo)志著中國(guó)市場(chǎng)期待已久的公募REITs試點(diǎn)正式拉開(kāi)帷幕。實(shí)際上，自2007年以來(lái)，國(guó)內(nèi)對(duì)REITs便開(kāi)始了相關(guān)探索，形成了一些類REITs的實(shí)踐，不過(guò)還不是真正的REITs。
7月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)，匯力基金董事長(zhǎng)，中房集團(tuán)、幸福人壽原董事長(zhǎng)孟曉蘇在清華大學(xué)五道口云講堂中表示，多年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和租賃房建設(shè)形成了地方政府的大量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，同時(shí)也形成了嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)REITs可先從政府公共資產(chǎn)起步。
一、REITs具有四大特點(diǎn)
2007年以來(lái)，REITs開(kāi)始在國(guó)內(nèi)得到探索，也形成了一些類REITs的實(shí)踐，比如ABS、CMBS、CBN等金融產(chǎn)品，但這些并非真正的REITs，“它們不是權(quán)益型產(chǎn)品，只是債務(wù)型產(chǎn)品，募集方式不是公募，而是受到很大限制的私募，流通交易很不方便。”孟曉蘇表示。
根據(jù)RCREIT（REITs研究中心）的統(tǒng)計(jì)，截至2020年7月18日，國(guó)內(nèi)共發(fā)行75只類REITs產(chǎn)品，規(guī)模合計(jì)1518.99億元。
REITs到底是什么？在孟曉蘇看來(lái)，可以用一句話概括，即“不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)入資本市場(chǎng)流通”。
縱觀各國(guó)與各地的REITs法規(guī)，REITs有四個(gè)基本特點(diǎn)：
一是“按期分紅”，年收益率要求達(dá)到6%或以上，而且要定期向投資人分配，分配的收益比例不低于90%~95%，而且年年都要分配，不能留下不分；
二是“上市流通”，REITs證券可以進(jìn)入資本市場(chǎng)流通兌現(xiàn)，既有交易的便利，還有增值的空間，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)是長(zhǎng)期增值的，持有者除每年分配紅利外，還有不動(dòng)產(chǎn)增值的預(yù)期，所以REITs的長(zhǎng)線收益率普遍很高；
三是“免稅優(yōu)惠”，因?yàn)榻^大部分收益都分配給了投資人，投資人在獲取分配后要繳稅，因此政府對(duì)REITs基金本身要免除公司稅，而只向管理人征稅，這樣就可避免重復(fù)征稅；
四是“限制開(kāi)發(fā)”，REITs基金嚴(yán)格限制資金投向新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，只能用于收購(gòu)與持有收租的物業(yè)，規(guī)定只有10%~20%比例的資金可以用于完善項(xiàng)目，如果REITs要擴(kuò)大管理規(guī)模，要向投資人另行募集資金。
孟曉蘇表示，正是因?yàn)檫@樣的嚴(yán)格管控，使REITs成為一種收益性、安全性、穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性與增值性都比較好的金融產(chǎn)品。
孟曉蘇介紹，近三十年來(lái)，全世界REITs產(chǎn)品的平均年化收益率是10%，其中有“按年分紅、資產(chǎn)增值、股票溢價(jià)”三個(gè)組成部分。美國(guó)REITs的年化收益率更是達(dá)到12.2%。
它的收益率不僅跑贏了通脹，而且比理財(cái)、債券、股票等的年化收益率都要高。對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，REITs是值得長(zhǎng)期持有的優(yōu)質(zhì)金融產(chǎn)品。
二、從政府公共資產(chǎn)起步推動(dòng)我國(guó)REITs
從2008年開(kāi)始我國(guó)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模，取得很大建設(shè)成果。但由于缺乏直接融資手段，使得地方政府負(fù)債率大幅度提高。
不過(guò)孟曉蘇指出，地方政府負(fù)債率雖然高，但中國(guó)地方性債務(wù)70%以上是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是有資產(chǎn)保證的。這就為轉(zhuǎn)向REITs等直接融資方式準(zhǔn)備好了基礎(chǔ)資產(chǎn)條件，通過(guò)REITs可以把這些地方債轉(zhuǎn)化為資本品。
“用REITs持有政府的公共資產(chǎn)是應(yīng)對(duì)中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。”在孟曉蘇看來(lái)，REITs首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)入政府的公共資產(chǎn)，包括租賃房、基礎(chǔ)設(shè)施等。“目前政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)法出賣，只能夠靠多年經(jīng)營(yíng)慢慢收回收益，期間會(huì)占用大量地方政府和有關(guān)企業(yè)債務(wù)，REITs能夠使基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)由社會(huì)資金持有。”
我國(guó)第二季度GDP同比增速3.2%，實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回正，但同時(shí)依舊面對(duì)著國(guó)際疫情泛濫和世界經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)加劇，不穩(wěn)定、不確定因素仍在。孟曉蘇認(rèn)為，此時(shí)要積極推進(jìn)政府公共資產(chǎn)證券化，減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，特別是引入REITs。
《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》指出，REITs能“有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展”，同時(shí)劃定了REITs進(jìn)入的重點(diǎn)行業(yè)，包括“優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)”。
這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為社會(huì)資金持有，并不需要新的增量，這些資金仍然是存在于這些項(xiàng)目之中的，只不過(guò)過(guò)去是以借款的方式存在，今后轉(zhuǎn)化為直接融資，就是以權(quán)益性的方式存在。
此外，孟曉蘇認(rèn)為在REITs推進(jìn)中應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)方面。“首先要規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估，我們?nèi)狈EITs工具，在原來(lái)的評(píng)估體系之下，收益率顯得不高。評(píng)估規(guī)范之后，可以反映正常的資產(chǎn)價(jià)值，收益率能夠有一定程度的提高。”
“第二個(gè)方面是精選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在龐大的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)的資產(chǎn)之中，要先把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來(lái)，推動(dòng)REITs試點(diǎn)成功，今后再進(jìn)一步把其他資產(chǎn)加工成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”
三、推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)REITs
REITs對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展意義非同尋常。
孟曉蘇表示：“房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎，中央已經(jīng)明確多次強(qiáng)調(diào)，要因城施策，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
他認(rèn)為中國(guó)有著商業(yè)地產(chǎn)能夠?yàn)镽EITs提供廣闊的市場(chǎng)和大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)的REITs業(yè)務(wù)未來(lái)一定會(huì)在中國(guó)開(kāi)展。
“但現(xiàn)在試點(diǎn)還沒(méi)有，我們需要一步一步走，從基礎(chǔ)設(shè)施也即主要是政府持有的公共資產(chǎn)起步，讓中國(guó)能夠有REITs，讓真正的REITs落地中國(guó)，然后再加快擴(kuò)大。”
“我們今后一定要推行商業(yè)地產(chǎn)的REITs應(yīng)用。”孟曉蘇最后表示。
