2020年4月30日，證監(jiān)會與發(fā)改委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，這標志著中國市場期待已久的公募REITs試點正式拉開帷幕。實際上，自2007年以來，國內對REITs便開始了相關探索，形成了一些類REITs的實踐，不過還不是真正的REITs。
7月18日，國務院發(fā)展研究中心REITs課題組組長，匯力基金董事長，中房集團、幸福人壽原董事長孟曉蘇在清華大學五道口云講堂中表示，多年基礎設施建設和租賃房建設形成了地方政府的大量不動產資產，同時也形成了嚴重的債務負擔，推動REITs可先從政府公共資產起步。
一、REITs具有四大特點
2007年以來，REITs開始在國內得到探索，也形成了一些類REITs的實踐，比如ABS、CMBS、CBN等金融產品，但這些并非真正的REITs，“它們不是權益型產品，只是債務型產品，募集方式不是公募，而是受到很大限制的私募，流通交易很不方便。”孟曉蘇表示。
根據RCREIT（REITs研究中心）的統(tǒng)計，截至2020年7月18日，國內共發(fā)行75只類REITs產品，規(guī)模合計1518.99億元。
REITs到底是什么？在孟曉蘇看來，可以用一句話概括，即“不動產收益權進入資本市場流通”。
縱觀各國與各地的REITs法規(guī)，REITs有四個基本特點：
一是“按期分紅”，年收益率要求達到6%或以上，而且要定期向投資人分配，分配的收益比例不低于90%~95%，而且年年都要分配，不能留下不分；
二是“上市流通”，REITs證券可以進入資本市場流通兌現，既有交易的便利，還有增值的空間，因為不動產是長期增值的，持有者除每年分配紅利外，還有不動產增值的預期，所以REITs的長線收益率普遍很高；
三是“免稅優(yōu)惠”，因為絕大部分收益都分配給了投資人，投資人在獲取分配后要繳稅，因此政府對REITs基金本身要免除公司稅，而只向管理人征稅，這樣就可避免重復征稅；
四是“限制開發(fā)”，REITs基金嚴格限制資金投向新項目開發(fā)，只能用于收購與持有收租的物業(yè)，規(guī)定只有10%~20%比例的資金可以用于完善項目，如果REITs要擴大管理規(guī)模，要向投資人另行募集資金。
孟曉蘇表示，正是因為這樣的嚴格管控，使REITs成為一種收益性、安全性、穩(wěn)定性、長期性與增值性都比較好的金融產品。
孟曉蘇介紹，近三十年來，全世界REITs產品的平均年化收益率是10%，其中有“按年分紅、資產增值、股票溢價”三個組成部分。美國REITs的年化收益率更是達到12.2%。
它的收益率不僅跑贏了通脹，而且比理財、債券、股票等的年化收益率都要高。對于投資人來說，REITs是值得長期持有的優(yōu)質金融產品。
二、從政府公共資產起步推動我國REITs
從2008年開始我國擴大基礎設施建設規(guī)模，取得很大建設成果。但由于缺乏直接融資手段，使得地方政府負債率大幅度提高。
不過孟曉蘇指出，地方政府負債率雖然高，但中國地方性債務70%以上是用于基礎設施建設，是有資產保證的。這就為轉向REITs等直接融資方式準備好了基礎資產條件，通過REITs可以把這些地方債轉化為資本品。
“用REITs持有政府的公共資產是應對中國金融風險的重要手段。”在孟曉蘇看來，REITs首先應當進入政府的公共資產，包括租賃房、基礎設施等。“目前政府基礎設施建設無法出賣，只能夠靠多年經營慢慢收回收益，期間會占用大量地方政府和有關企業(yè)債務，REITs能夠使基礎設施實現由社會資金持有。”
我國第二季度GDP同比增速3.2%，實體經濟已經回正，但同時依舊面對著國際疫情泛濫和世界經濟下滑風險加劇，不穩(wěn)定、不確定因素仍在。孟曉蘇認為，此時要積極推進政府公共資產證券化，減輕政府債務負擔，特別是引入REITs。
《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》指出，REITs能“有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發(fā)展”，同時劃定了REITs進入的重點行業(yè)，包括“優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點”。
這些資產轉化為社會資金持有，并不需要新的增量，這些資金仍然是存在于這些項目之中的，只不過過去是以借款的方式存在，今后轉化為直接融資，就是以權益性的方式存在。
此外，孟曉蘇認為在REITs推進中應當注意兩個方面。“首先要規(guī)范資產評估，我們缺乏REITs工具，在原來的評估體系之下，收益率顯得不高。評估規(guī)范之后，可以反映正常的資產價值，收益率能夠有一定程度的提高。”
“第二個方面是精選優(yōu)質資產，在龐大的基礎設施和相關的資產之中，要先把優(yōu)質資產拿出來，推動REITs試點成功，今后再進一步把其他資產加工成優(yōu)質資產。”
三、推動商業(yè)地產REITs
REITs對于房地產市場的發(fā)展意義非同尋常。
孟曉蘇表示：“房地產業(yè)仍然是中國經濟增長的最大引擎，中央已經明確多次強調，要因城施策，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
他認為中國有著商業(yè)地產能夠為REITs提供廣闊的市場和大量優(yōu)質資產，這些資產的REITs業(yè)務未來一定會在中國開展。
“但現在試點還沒有，我們需要一步一步走，從基礎設施也即主要是政府持有的公共資產起步，讓中國能夠有REITs，讓真正的REITs落地中國，然后再加快擴大。”
“我們今后一定要推行商業(yè)地產的REITs應用。”孟曉蘇最后表示。
