2020年8月，省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押二級市場實施意見》（黔府辦發(fā)﹝2020﹞ 號）（以下簡稱《實施意見》）。現(xiàn)就該政策解讀如下。
一、 出臺背景
2019年5月29日，中央全面深化改革委員會第八次會議審議通過《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），2019年7月23日，以國辦發(fā)〔2019〕34號文件印發(fā)實施。為結(jié)合實際，研究制定我省的《實施意見》，省自然資源廳召集貴陽、安順等市自然資源局同志深入學(xué)習(xí)研究《指導(dǎo)意見》，通過查閱資料、問卷調(diào)查、統(tǒng)計分析等方式廣泛開展調(diào)研，并深入全國試點湄潭縣、貴陽市公共資源交易中心、龍里縣、興義市等地調(diào)研，形成《全省建設(shè)用地二級市場調(diào)研報告》。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我省的土地二級市場因“缺乏交易的操作性規(guī)定、交易信息不對稱、服務(wù)監(jiān)管不到位”等問題，交易雙方在達成意向并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，再到不動產(chǎn)登記中心辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，交易信息、交易程序處于封閉狀態(tài)，存量土地資源要素流通不暢，未形成規(guī)范有序的二級市場。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題，省級起草的《實施意見》，在國家《指導(dǎo)意見》的基礎(chǔ)上，吸納了湄潭試點縣的經(jīng)驗做法，學(xué)習(xí)借鑒了山東、安徽、河北等省已出臺二級市場實施意見的相關(guān)做法，注重明確二級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押操作性規(guī)定，加強二級市場公共交易平臺的建設(shè)，強調(diào)二級市場大數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)和多部門信息的互通共享。在多次討論、修改、征求意見的基礎(chǔ)上完成了《實施意見》送審稿，并于5月11日通過合法性審查，6月1日，經(jīng)省政府分管省領(lǐng)導(dǎo)召開專題會議研究通過，7月30日經(jīng)省委常委會第151次會議（省委全面深化改革委員會第八次會議）審議通過。
二、主要內(nèi)容
《實施意見》共七個部分。第一部分是總體要求。包括指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)和適用范圍。第二部分是完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則。明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，規(guī)范不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策，實施差別化的稅收政策。第三部分是加強出租管理。明晰以有償使用方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租條件，規(guī)范了劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同管理。第四部分是完善抵押機制。明確了不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件，放寬對抵押權(quán)人的限制，依法保障抵押權(quán)能。第五部分是規(guī)范交易秩序。對各地建設(shè)交易平臺提出了要求，注重信息的互通共享，規(guī)范了交易流程。第六部分是加強監(jiān)測監(jiān)管。對培訓(xùn)和規(guī)范中介組織、加強交易資金監(jiān)管、落實公示地價體系、完善信用體系等提出了要求。第七部分是強化保障措施。從加強組織領(lǐng)導(dǎo)、加強部門協(xié)作、嚴格監(jiān)督問責(zé)三個方面進行明確。
三、文件重點解決的幾個問題
（一）完善了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則
根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的不同，分別明確以劃撥方式、出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序、符合轉(zhuǎn)讓的條件。針對建設(shè)用地使用權(quán)土地分割、合并的情況，明確了分割或合并的土地用途和規(guī)劃條件應(yīng)符合規(guī)劃要求，需經(jīng)市縣自然資源主管部門批準(zhǔn)。鼓勵市、縣人民政府結(jié)合實際，在地方權(quán)限內(nèi)探索制定城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策
（二）加強了建設(shè)用地的出租管理
明確以出讓方式、租賃方式、作價出資或入股等方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租應(yīng)具備的條件。對劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租的，明確了劃撥土地年收益標(biāo)準(zhǔn)要與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡，建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度。規(guī)范了建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，明確了建設(shè)用地簽訂土地出租合同的最低期限、建設(shè)用地的長期出租年限，明確了建設(shè)用地使用權(quán)出租與設(shè)立抵押權(quán)的關(guān)系。
（三）完善了建設(shè)用地使用權(quán)的抵押機制
明確了以劃撥方式、出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)依法抵押的操作性規(guī)定。放寬了抵押權(quán)人的限制，自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。
根據(jù)國家八部委下發(fā)的《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)(2016)20號)精神，鼓勵探索不以公益為目的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化、體育等社會領(lǐng)域企業(yè)，以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。
（四）規(guī)范了二級市場的交易秩序
要求市（州）和有條件的縣（市）人民政府在現(xiàn)有公共資源交易中心或不動產(chǎn)登記中心搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺。要求自然資源主管部門加快建設(shè)全省建設(shè)用地市場信息系統(tǒng)，推進建設(shè)用地市場數(shù)據(jù)信息與司法、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、國資、稅務(wù)等部門信息系統(tǒng)的互通共享。要求市、縣自然資源部門完善交易規(guī)則，按照“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的流程推進工作，制定規(guī)范的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同。
（五）加強了建設(shè)用地市場的監(jiān)測監(jiān)管
要求自然資源及相關(guān)主管部門培育和規(guī)范土地評估、不動產(chǎn)辦理、涉地律師事務(wù)等中介組織。要求市、縣自然資源主管部門加強交易資金監(jiān)管，探索建設(shè)用地二級市場交易資金的第三方資金監(jiān)管模式。要求自然資源主管部門制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，會同省發(fā)展和改革委、市場監(jiān)管、金融、稅務(wù)等部門對失信主體實施聯(lián)合懲戒。
