中共中央辦公廳國務院辦公廳印發(fā)《關于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》
從“十四五”第一年開始，各省（自治區(qū)、直轄市）分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例；到“十四五”期末，以省（自治區(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達到50%以上。
中央財政繼續(xù)按現(xiàn)行規(guī)定統(tǒng)籌農(nóng)田水利建設資金的20%、新增建設用地土地有償使用費的30%，向糧食主產(chǎn)區(qū)、中西部地區(qū)傾斜。
必須說，這的確是件大事：
正如文件所說，
土地出讓收入是地方政府性基金預算收入的重要組成部分。長期以來，土地增值收益取之于農(nóng)、主要用之于城，有力推動了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。
——我們知道，在有的地方政府，土地出讓收入甚至占到了地方財力的50%以上，是地方政府基礎設施建設和城市建設的重要資金來源，也是地方政府融資（含專項債、城投債、銀行貸款）的重要還款來源。《意見》要求到“十四五”期末，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達到50%以上。這必將影響地方政府用于城市建設的資金來源、降低其融資能力。
注意文件里的說的“長期以來，土地增值收益取之于農(nóng)、主要用之于城”，土地收入是過去支撐城市建設的主要資金來源，現(xiàn)在中央要求這一資金來源主要用于反哺農(nóng)村，這意味著過去以土地財政、土地金融支撐城市建設的模式將發(fā)生變化。
在土地財政和土地金融的邏輯下，地方政府熱衷于做大土地出讓收入，大搞城市建設和房地產(chǎn)市場、提升土地價值。現(xiàn)在要求土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達到50%以上、那么地方政府單純做大土地出讓收入的積極性可能會降低。
另外，我們知道，資金用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的經(jīng)濟效益一般，資金回報率較低，站在稅源培育的角度，農(nóng)業(yè)農(nóng)村領域的稅種和稅收比較少，地方政府將資金投入農(nóng)村農(nóng)業(yè)領域，將來也難以產(chǎn)生較大的稅收收入，這也將影響地方政府做大土地收入的積極性。
在這種政策背景下，地方政府要更加注重土地上能夠產(chǎn)生的稅收收入，而不僅僅是盯著土地出讓收入，地方政府將更加注重引入產(chǎn)業(yè)項目，注重土地之上的產(chǎn)業(yè)收入。
因此，在土地出讓收益新政之后，一方面，地方政府投入城市建設的資金來源將減少、建設規(guī)模可能會受到抑制，另一方面，地方政府的建設方向、投資領域也可能發(fā)生變化。
這也符合中央限制房地產(chǎn)、提高投資有效性的政策導向。
《意見》要求：
——我們知道，專項債券是以項目產(chǎn)生的政府性基金（主要是土地出讓收入）和專項收入為還款來源的。現(xiàn)在，中央要求土地出讓收益的50%（或土地出讓收入的10%）用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村，嚴禁以已有明確用途的土地出讓收入作為償債資金來源發(fā)行地方政府專項債券。并且，各省（自治區(qū)、直轄市）黨委和政府每年要向黨中央、國務院專題報告此情況。這樣的背景之下，各省財政廳在審核專項債項目、分配額度時，也必將加強這方面的審核。
同時，銀行在審批貸款的時候，在審核地方政府可實際用于城市建設的財力的時候，也會考慮這一因素而進行核減。
外地投資商在投資于、乃至于墊資于地方政府的基建和土地、片區(qū)項目時，也必須納入這一因素考慮地塊的實際可用于工程支付的土地出讓收入。在考慮項目的利潤的時候，也必須考慮這一因素。畢竟土地收益的50%將用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村，地塊的留存的收益就減少了。
對于土地出讓收入返還模式和土地收益分成模式，除了要考慮其合規(guī)性，新政后還必須更加重視其收益性。
《意見》要求：
——也就是說，50%土地收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村是對一個省的整體要求，省內(nèi)可對所轄市、縣設定差異化計提標準。根據(jù)意見精神，對于土地出讓收入高、農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入需求小的省內(nèi)中心城市，可根據(jù)實際需要調(diào)整比例。這樣，省會城市受影響較小，仍有財力投入城市建設，相應其他城市可投入城建的資金將進一步減少，這有可能使得目前“一省一城、省會獨大”的局面更加明顯。
《意見》強調(diào)：
——這使得地方政府各種土地開發(fā)的“打包”方式、帶條件方式、整體開發(fā)模式受到影響，“凈地”乃至“熟地”出讓的要求會更加嚴格。從而影響地方政府的土地、片區(qū)開發(fā)模式。
土地收益應加強對于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的投入其實也不算新的規(guī)定，但這次要求很嚴格和明確。實習“雙線控制”：土地收益的50%或土地收入的10%，要求：
并且，要求各省（自治區(qū)、直轄市）黨委和政府每年向黨中央、國務院報告情況。
各級政府、各相關企業(yè)、各金融機構對此必須高度重視。
