距離《白云區(qū)舊村改造2021年工作實(shí)施方案》提出今年重點(diǎn)推進(jìn)14條城中村全面改造不到半個(gè)月，在第一季度的最后一天，《白云區(qū)加快推進(jìn)舊村莊全面改造深化城市更新高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》云府辦〔2021〕43號(hào)正式發(fā)布。
作為指導(dǎo)白云區(qū)全面改造的規(guī)范性文件，《實(shí)施意見》已經(jīng)歷過多次征求意見，足見白云政府在舊改上的穩(wěn)當(dāng)與謹(jǐn)慎。
圍繞加強(qiáng)前期謀劃、加快項(xiàng)目實(shí)施改造、保障措施等三個(gè)大方向，共18條內(nèi)容清晰理順了白云區(qū)舊村改造事宜。下面，我們來看看這份《實(shí)施意見》文件都有哪些亮點(diǎn)。
強(qiáng)化屬地鎮(zhèn)街“話語(yǔ)權(quán)”
縱覽《實(shí)施意見》全文，可以發(fā)現(xiàn)屬地鎮(zhèn)街出現(xiàn)的頻次非常高，村集體經(jīng)濟(jì)組織出現(xiàn)的頻率并不高。
如第一條“屬地鎮(zhèn)街根據(jù)轄區(qū)城市發(fā)展需求并結(jié)合村民意愿提出改造計(jì)劃”。第十三條“項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后，由屬地鎮(zhèn)街牽頭，會(huì)同區(qū)屬國(guó)企制定項(xiàng)目招商文件。”等等條款。
綜合來看，文件明確了屬地鎮(zhèn)街作為改造的第一責(zé)任主體，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)的原則，賦予了鎮(zhèn)街更大的權(quán)力；同時(shí)削弱了過去以村集體為主導(dǎo)的作用，降低村集體腐敗的滋生。
明確不能實(shí)施全面改造舊村的類型
對(duì)涉及生態(tài)綠線、水源保護(hù)線、傳統(tǒng)村落等生態(tài)保護(hù)、歷史文化保護(hù)的舊村莊，采取實(shí)施綜合整治方法，不宜實(shí)施全面改造。
除特定情形外，舊村均由區(qū)屬國(guó)企開展前期工作
《實(shí)施意見》第三條明確規(guī)定了由區(qū)屬國(guó)企參與舊村莊全面改造前期工作。對(duì)比上一輪征求意見稿，刪除了“重點(diǎn)區(qū)域”字眼，大大放寬了范圍，意味著未來白云區(qū)所有舊改項(xiàng)目的前期工作，都交給區(qū)屬國(guó)企操刀。換個(gè)角度看，以后做白云舊改，開發(fā)商與區(qū)屬國(guó)企的“關(guān)系”很重要。
同時(shí)，除了已使用財(cái)政資金開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、核查工作及白云四個(gè)“重點(diǎn)村”的項(xiàng)目外，其他舊村均需選定區(qū)屬國(guó)企，重新開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作。值得一提的是，早前被叫停的一批處于前期工作的項(xiàng)目，迎來了重新啟動(dòng)的機(jī)會(huì)。
明確區(qū)屬國(guó)企前期服務(wù)收益
鼓勵(lì)區(qū)屬國(guó)企參與舊改前期工作是老生常談的話題了，而在《實(shí)施意見》第五條增加了區(qū)屬國(guó)企服務(wù)收益的內(nèi)容，區(qū)屬國(guó)企的前期服務(wù)收益（含區(qū)屬國(guó)企支出部分）可按改造總成本的一定比例在招商方案中予以明確。
同時(shí)，明確區(qū)屬國(guó)企前期服務(wù)收益歸墊由合作企業(yè)負(fù)責(zé)，打消區(qū)屬企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目前期工作的墊資顧慮。
留用地納入改造，保障產(chǎn)業(yè)建設(shè)要求
在市1號(hào)文件中，規(guī)定了白云南部舊改項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為40%。而為了滿足項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)要求，《實(shí)施意見》第六條提出，政府收儲(chǔ)產(chǎn)生的留用地指標(biāo)納入全面改造范圍，與項(xiàng)目復(fù)建地塊集中規(guī)劃，促進(jìn)節(jié)約集約用地。
合作企業(yè)選取采用公開競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
第十三條規(guī)定，白云區(qū)舊改采取“競(jìng)價(jià)”方式選擇合作企業(yè)，以項(xiàng)目改造總價(jià)為起拍價(jià)，價(jià)高者得。
從某方面來說，不排除白云合作企業(yè)競(jìng)價(jià)機(jī)制參考土地“招拍掛”的邏輯，直接把項(xiàng)目推向市場(chǎng)，誰(shuí)給的價(jià)格更高項(xiàng)目歸誰(shuí)。如此一來，既排除了開發(fā)商通過前期介入項(xiàng)目的可能，也通過市場(chǎng)公開競(jìng)爭(zhēng)，壓縮了合作企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)房企達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡的能力提出更高要求。
合作企業(yè)退出機(jī)制更加明確
《實(shí)施意見》第十四條對(duì)合作企業(yè)的退出機(jī)制進(jìn)一步明確，合作企業(yè)出現(xiàn)上述違反規(guī)定的情況時(shí)，強(qiáng)制采取退出機(jī)制。該條款對(duì)合作企業(yè)的資金實(shí)力、改造效率提出更高要求，對(duì)合作企業(yè)也是比較大的考驗(yàn)。
總的來說，文件的出臺(tái)明確了由區(qū)屬國(guó)企操刀舊改的前期工作、區(qū)屬國(guó)企收益歸墊，合作企業(yè)選定及退出機(jī)制等等內(nèi)容。而這份歷經(jīng)多輪修改的文件，勢(shì)必將推動(dòng)白云舊改的“復(fù)蘇”。
期待沉寂近2年的白云舊改，在今年改出新天地！
今年，“城市更新”首次寫入政府工作報(bào)告中，成為代表委員們熱議的高頻詞。為此，興廣城團(tuán)隊(duì)特邀多名有著多年、多個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化工作經(jīng)驗(yàn)的實(shí)操專家，推出城市更新獨(dú)家系列課程之《舊村改造專題研修班》，案列講解舊改項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)問題，有意向的朋友往下掃碼咨詢課程。
