東府辦〔2020〕27號
東莞市人民政府辦公室關于深入推進城市更新工作 拓展優化城市發展空間的若干意見
各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：
為貫徹落實市委市政府關于“灣區都市、品質東莞”的戰略部署，切實發揮城市更新在拓展與優化城市發展空間、推動產業升級的重要作用，加快我市高質量發展，根據《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（東府〔2018〕102號）、《東莞市人民政府關于拓展優化城市發展空間 加快推動高質量發展的若干意見》（東府〔2019〕1號）等有關文件精神，提出如下意見。
一、總體思路和工作目標
（一）總體思路。切實拓展優化城市發展空間，按照匯聚先進制造業、打造戰略性新興產業載體的思路，積極推進以“工改工”和連片改造為主的城市更新，盤活老舊低效工業園區，謀劃連片產業空間；鼓勵開展整治活化，實施有機更新，優先產業升級、改善人居環境、融合城鄉發展、提升基礎設施承載力和公共服務水平，促進我市優空間、高質量、可持續發展。
（二）工作目標。自2020年起，以低效鎮村工業園改造為核心，實施“工改工”三年行動計劃，力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產業用房2000萬平方米以上。
二、堅持規劃引領，確保全市城市更新“一盤棋”
（三）強化規劃統籌，構建新型城市更新規劃體系。堅持規劃先行，充分發揮國土空間規劃在城市更新的龍頭引領作用，將城市更新專項規劃納入國土空間規劃體系。做好城市更新規劃體系與“十四五”規劃、人口發展規劃、國土空間總體規劃、控制性詳細規劃、城市設計、行業專項規劃等的充分銜接，以及城市更新規劃體系內部的上下銜接。完善“全市城市更新專項規劃—鎮街城市更新專項規劃—更新單元劃定—前期研究報告”的規劃管理體系，確保城市更新規劃具有較高的前瞻性、科學性、指導性和可操作性，助力構建生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀的新型國土空間格局。
（四）加強空間管控，加大城市更新規劃管控力度。城市更新要堅持落實國土空間規劃的生產、生活、生態空間布局，落實市級規劃分區、各類底線與規劃要素的管控要求。落實國土空間規劃對全市產業用地的引導管控，盤活工業用地，拓展更新產業用地空間。嚴守工業保護紅線，落實工業保護紅線管控要求，結合工業保護紅線規劃，編制城市更新專項規劃和更新單元劃定方案。明確更新單元劃定的底線約束，落實剛性管控要求和約束性指標。
（五）落實重點地區，優化城市更新空間布局。劃定城市更新重點地區、重點片區及重點更新單元，強化控制指引。將濱海灣新區、松山湖科學城、水鄉新城、市儲備地、重點軌道TOD綜合開發等納入城市更新重點地區，其重點更新單元劃定由所屬功能區（園區）或市自然資源局、市軌道交通局等相關市級行政主管部門組織編制，報市政府審批實施，并酌情增設針對重點地區的特定管控內容。結合城市總體形象定位和各鎮街（園區）特色，加強重點地區的城市設計，鼓勵對重點片區、重點更新單元和重要節點進行精細化城市設計，提升城市更新規劃可實施性。
（六）著力結構調控，有效提升城市功能品質。加強城市更新規劃管控和計劃管理，建立商住類、產業類、公益類等城市更新項目聯動實施機制，調整優化城市更新結構，保障產業發展空間，補齊城市功能短板。加強城市更新工業倉儲用地（M1、W）和公共設施用地的規劃指標區間放權管控，全面支持更新產業和公共配套建設。
（七）抓好時序安排，有序高效推進城市更新。以計劃申報統籌為重要抓手，調控城市更新計劃增量質量，將城市更新重點地區的重點片區和重點更新單元，以及積極引導產業升級、完善獨立占地公共配套設施、促進生態修復的城市更新項目優先列入城市更新計劃。建立更新項目計劃調整和定期清理機制，促進城市更新市場良性運行。建立健全城市更新單元計劃實施有效期管理制度，更新單元劃定方案獲批后，改造主體兩年內未上報單一主體掛牌招商方案或總體實施方案的，撤銷更新單元劃定方案批復文件，三年內不受理重新申報。
三、堅持產業優先，切實落實產業升級推動高質量發展
（八）突出產業導向，聚焦先進制造業引領城市更新。科學引導城市更新各類產業行業空間布局，突出先進制造業空間集聚，落實戰略性新興產業基地布局，力爭形成定位清晰、產業集聚、空間集中、運作高效的更新產業發展新格局，助力我市建設廣東省制造業供給側結構性改革創新實驗區。增加“工改工”類城市更新項目在全市改造項目中的數量和規模，強化“工改工”全過程監管，重點保障先進制造業發展空間。加強城市更新重點地區、重點片區和重點更新單元的產業類更新引導，分片區、分類型、分層次、分時序推進城市更新，大力推動“工改工”和工業園區連片改造，鼓勵市屬、鎮屬企業參與“工改工”，為產業高質量發展提供更多的低成本空間。建立系統完備、科學規范、運行有效的拓展優化更新產業發展空間機制，促進制造業整體發展更加均衡、更高質量。
（九）保障產業用地，嚴格落實工業用地管控政策。城市更新專項規劃的用地功能原則上應符合已批近期建設規劃的用地安排，除上層次規劃定位調整、市重大項目落實、TOD規劃或重大基礎設施建設和位于改造核心區等特殊情況外，不得對近期建設規劃的用地功能進行調整。更新模式必須符合城市更新專項規劃政策分區的管控要求，更新儲備區內“工改商”“工改居”項目只能采取政府主導改造模式或單一主體掛牌招商模式，不允許自行改造（按控制性詳細規劃實施的除外）；工業保護紅線內置換或利用“倍增企業”政策完善用地手續后變更為商業、居住等經營性用途的土地，必須采取政府主導改造模式，納入政府土地儲備。除舊村改造外，近期建設規劃或城市更新專項規劃安排有產業用地的更新單元，單元劃定階段必須對產業用地占比進行校核，不得低于產業用地的最低占比。
（十）優化產業空間，全面推進鎮村工業園區改造提升。結合鎮村工業園區摸底調查數據，編制《東莞市鎮村工業園改造提升專項規劃》，建立全市鎮村工業園改造提升項目庫與年度實施計劃。制定《東莞市鎮村工業園改造提升實施意見》及配套細則，明確提出全市鎮村工業園區改造提升工作方案，切實加快工業園區轉型升級，拓展先進制造業發展空間，支持實體經濟高質量發展。采用連片“工改工”、單宗“工改M1”、單宗“工改M0”、產城融合、園區整治多種方式，以成片改造為主體，推進單體項目改造上升到成片改造，合理布局產業用地、經營性用地和公共設施用地，大力發展先進制造業，提升周邊人居環境，著力打造產業生態鏈生態圈。鼓勵“一園一策”，科學制定鎮村工業園區改造方案，推動鎮村傳統工業園區向都市型工業園區升級改造。按照“先易后難”的原則，首先聚焦推進鎮屬、村屬工業園改造提升。行政與市場手段相結合，合理分析成本收益，建立利益平衡機制，并將鎮村工業園改造提升工作納入到鎮街政府考核任務，推動鎮村工業園改造提升項目盡快實施。
（十一）謀劃示范項目，加快工業園區連片改造試點工作。以連片工業區為突破，強化政府統籌，推進工業園區連片改造試點工作，打造具有優勢競爭力的先進制造業產業集聚區。鎮街政府劃定鎮村工業園區連片改造試點片區，制定實施計劃，初步明確試點片區的產業升級路徑、主導改造模式、擬落實公共配套設施、意向引入重大產業項目等內容；組織開展試點片區規劃研究，明確產業發展目標與要求，按照產城融合原則和高標準城市設計要求，合理布局各類產業空間、配套設施和公共空間；充分用好政策紅利，鼓勵市場主體積極參與，多措并舉推動試點片區實施，形成一批可復制、可推廣的示范項目。
（十二）加強“工改M0”管理，打造戰略性新興產業載體。堅持產業立市、產城融合，以城市更新引導新興產業及其創新資源集聚。全市統籌布局、適度實施“工改M0”，以“工改M0”打造戰略性新興產業載體，培育發展戰略性新興產業集群。“工改M0”優先布局在廣深科技創新走廊東莞段的重要節點，著力打造廣深科技創新走廊的中部脊梁；嚴格落實市級和鎮級核心區內不布局“工改M0”，各鎮街（園區）工業保護線內新型產業用地（M0）總量不超過轄區工業保護線總規模的10%。“工改M0”要嚴格執行《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》及相關補充管理規定，嚴格約束可分割M0的分割轉讓比例以及M0產業用房中的生產制造用房計容建筑面積占總計容建筑面積的比例，嚴格監管項目履約監管協議的執行情況。生產制造用房應符合工業建筑設計規范，首層地面荷載不低于1200公斤/平方米，二、三層樓層荷載不低于800公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于650公斤/平方米，明顯提升“工改M0”對戰略性新興產業項目的空間承載能力。
（十三）建立倒逼機制，力促低效用地主體主動實施改造。根據項目用地規模、畝均產值、單位能耗、排污強度、勞動生產率等指標對用地效率進行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置，提高低效用地項目運營成本，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。
四、堅持民生為本，提升人居環境促進城鄉融合發展
（十四）完善公共配套，加強公共設施片區統籌。通過城市更新有效增加教育、交通、市政公用、醫療衛生、社會福利、文體、綠地與廣場等公益性設施；優先推進涉及學校、醫院、軌道交通、道路、河道整治等重大公共設施的城市更新項目的實施。公共配套設施優先集中統籌配置，原則上不異地建設。鼓勵公共配套設施遵循“補齊短板、綜合利用”原則進行復合建設，按《東莞市城市規劃管理技術規定》規定的中高限配置。加大對大型公共設施的片區統籌力度，擴大教育、醫療、市政等獨立占地的公共設施規模，避免“小而全”布置、碎片化建設。其中，教育設施方面，原則上配置的幼兒園班數不少于12班、小學班數不少于36班、初中班數不少于36班、高中班數不少于48班。推進片區公共服務設施容量評價與市政交通設施承載力評估，公共服務設施要與周邊區域的人口布局、人口發展相協調，加大公共配套設施建設力度，保障城市更新項目與周邊配套設施的同步實施和正常運行。
（十五）鼓勵整治活化，改善城中村（舊村）人居環境。城中村（舊村）因地制宜實施微改造，注重人居環境改善，注重文明傳承、文化延續，精細化推進城市更新。鼓勵整治活化類更新項目，下足繡花功夫，不急功近利，不大拆大建。梳理城中村（舊村）在消防安全、公共空間、公共配套、環境品質、交通微循環及市政配套等方面存在的問題，合理劃定拆除范圍，科學制定改造方案，優化居住環境。銜接鄉村振興戰略，突出鄉村建設風貌區實施整治活化的控制指引，明確一類風貌區、二類風貌區、三類風貌區的剛性管控要求；推進村莊資源整合，實施有機更新，推動村莊產業發展，打造農村現代化產業體系，延伸拓展城市產業空間。
五、堅持效率提速，推進城市更新項目盡快落地
（十六）落實有力舉措，強化產業類更新政策傾斜。加快出臺與東府〔2018〕102號文相配套的產業類更新總體指引文件，以及“工改工”、“工改M0”、財政補助、整治活化類更新的實施細則，不斷探索提出新辦法新措施，加強政策創新，充分調動各方積極性。構建“工改工”分類引導扶持體系，通過合理對“工改工”項目進行分類，配套多層次獎勵扶持手段，加大政策傾斜力度，激發“工改工”改造動力，促進產業轉型升級加快發展。
（十七）優化工作流程，提升城市更新審批效率。城市更新主管部門根據自然資源部“多審合一”改革要求和部門“三定”方案，梳理各類型更新項目的審批事項，深入推進流程再造，著力提升審批效率。進一步優化各類型更新項目，尤其是“工改工”和連片改造項目的“1+N”總體實施方案審批流程。深入推進行政審批制度“放管服”改革，加強功能區城市更新統籌職能，在城市更新事權下放過渡期內，城市更新主管部門做好業務指導、培訓、對接等工作，有序推進城市更新管理職能下放工作。
（十八）加強隊伍建設，落實鎮街城市更新主體責任。各鎮街要嚴格落實城市更新工作的主體責任，進一步抓好隊伍建設，配齊配強人員力量，提供面向企業、村（社區）的城市更新咨詢服務窗口，組建城市更新項目全流程跟蹤的服務管理團隊，由“等著批”轉變為“幫著報”，依法依規幫助業主單位、開發主體及時解決實際問題。針對“工改工”和連片改造項目，各鎮街（園區）應開辟更新項目便捷通道，提供項目報批的“專員式”服務和“一站式”服務。
東莞市人民政府辦公室
2020年3月31日
