番更新領(lǐng)辦〔2022〕5號

各有關(guān)單位：

　　《番禺區(qū)老舊小區(qū)業(yè)主直接出資參與樓棟本體改造工作的指引（試行）》業(yè)經(jīng)區(qū)政府審定，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　特此通知。

    區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（代章）

2022年10月20日

 

番禺區(qū)老舊小區(qū)業(yè)主直接出資參與樓棟本體改造工作的指引（試行）

　　

　

　　為進(jìn)一步積極引導(dǎo)老舊小區(qū)業(yè)主出資，落實業(yè)主出資責(zé)任，健全群眾參與機制，順利推進(jìn)我區(qū)老舊小區(qū)改造工作，切實提升老舊小區(qū)人居環(huán)境品質(zhì)，制定本指引。

　　一、工作目標(biāo)

　　為鼓勵業(yè)主全程參與老舊小區(qū)改造，充分發(fā)揮業(yè)主建設(shè)共管意識和主人翁意識，根據(jù)樓棟業(yè)主對樓棟建筑物共有部分享有共有和共同管理權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的原則，落實業(yè)主出資責(zé)任，既解決房屋建筑本體安全隱患，又提升房屋本身價值，實現(xiàn)城市人居環(huán)境改善，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，持續(xù)為“老”城市注入“新”活力。

　　二、適用范圍

　　已納入我區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃的項目適用本指引，本指引印發(fā)前已完成實施方案審定的項目除外。

　　三、建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）建設(shè)內(nèi)容

　　選取《廣州市老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)指引》中樓棟本體改造的部分建設(shè)項目作為業(yè)主直接出資參與改造的建設(shè)內(nèi)容（以下簡稱“樓棟建設(shè)內(nèi)容”），具體如下：基礎(chǔ)類建設(shè)項目包含樓棟門、門禁、樓道修繕；完善類建設(shè)項目包含外立面整飾。

　　（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)《廣州市老舊小區(qū)改造設(shè)計導(dǎo)則（修編）》的要求，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，固定補貼綜合單價，具體詳見附件1，由業(yè)主根據(jù)樓棟本體的實際情況及需求進(jìn)行選取。如人工、材料出現(xiàn)較大幅度調(diào)整，將另文通知調(diào)整補貼綜合單價。

　　四、資金來源及實施方式

　　（一）資金來源

　　業(yè)主直接出資建設(shè)（如申請使用物業(yè)專項維修資金的則按區(qū)現(xiàn)有政策執(zhí)行），按要求驗收合格后財政按一定比例進(jìn)行補貼。財政補貼具體要求如下：

　　根據(jù)屬地鎮(zhèn)（街）提供的施工圖和工程量清單，樓棟建設(shè)內(nèi)容完工后建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不得低于屬地鎮(zhèn)（街）提供的施工圖標(biāo)準(zhǔn)，實際建設(shè)總費用不得低于擬申請的財政補貼基數(shù)，且在本小區(qū)微改造項目完工前完成樓棟建設(shè)內(nèi)容的施工及驗收，方可申請財政補貼資金。

　　財政補貼金額=財政補貼基數(shù)×財政補貼比例+財政補貼基數(shù)÷樓棟業(yè)主戶數(shù)×低保戶、低收入困難家庭戶數(shù)×（1-財政補貼比例）

　　財政補貼基數(shù)=《業(yè)主直接出資用于老舊小區(qū)樓棟本體改造情況調(diào)查表》（詳見附件1）中的補貼綜合單價×工程量。

　　財政補貼比例：基礎(chǔ)類為財政補貼基數(shù)的80%，完善類為財政補貼基數(shù)的50%。業(yè)主為低保戶、低收入困難家庭的，提供相應(yīng)的證明材料后，其戶按財政補貼基數(shù)均攤所承擔(dān)的費用由財政按100%比例進(jìn)行補貼。

　　如實際建設(shè)總費用低于擬申請的財政補貼基數(shù)，則財政補貼基數(shù)以實際建設(shè)總費用為準(zhǔn)。

　　（二）實施方式

　　樓棟建設(shè)內(nèi)容由樓棟業(yè)主自行組織實施，樓棟全體業(yè)主為建設(shè)內(nèi)容的實施責(zé)任主體，負(fù)質(zhì)量安全管理責(zé)任，委托樓棟業(yè)主代表具體負(fù)責(zé)改造資金籌集和使用、組織施工、質(zhì)量安全管理、驗收、財政補貼資金申請及發(fā)放、糾紛協(xié)調(diào)等工作。屬地鎮(zhèn)（街）和社區(qū)居委會負(fù)責(zé)工程建設(shè)監(jiān)管及參加驗收，復(fù)核業(yè)主完成的工程量及財政補貼金額，監(jiān)督財政補貼資金發(fā)放及剩（結(jié)）余資金退還等。

　　五、組織協(xié)調(diào)機構(gòu)

　　由屬地鎮(zhèn)（街）負(fù)責(zé)，區(qū)城市更新局指導(dǎo)，屬地社區(qū)居委會作為具體組織協(xié)調(diào)機構(gòu)，物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會或其他業(yè)主組織協(xié)助，改造樓棟業(yè)主代表及業(yè)主參加，協(xié)調(diào)解決業(yè)主直接出資參與改造的相關(guān)事宜。同時要充分發(fā)揮基層黨組織的凝聚力、組織力、執(zhí)行力，引導(dǎo)業(yè)主主動履行義務(wù)，積極落實業(yè)主直接出資用于樓棟改造事宜。

　　六、資金管理

　　（一）樓棟業(yè)主代表在改造資金籌集前須完成改造資金的匡算，制定改造資金的籌集方案、使用監(jiān)管機制、剩（結(jié)）余資金退還方式、財政補貼資金分發(fā)方式、遇特殊情況或不可抗力原因終止實施的解決方案等資金監(jiān)管制度，并根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的要求進(jìn)行樓棟業(yè)主表決，表決通過后方可開展改造資金籌集工作，表決不通過則取消該樓棟的樓棟建設(shè)內(nèi)容。樓棟改造資金未完成籌集的，樓棟建設(shè)內(nèi)容不得開工建設(shè)。

　　（二）改造資金需遵循專款專用原則，存放于樓棟業(yè)主代表指定的賬戶，樓棟業(yè)主代表按照改造資金使用監(jiān)管機制要求進(jìn)行管理使用，并將改造資金使用情況及時向樓棟業(yè)主公示，對剩（結(jié)）余資金、財政補貼資金則在規(guī)定時限內(nèi)完成分發(fā)給業(yè)主，不得擠占挪用。

　　（三）屬地鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)財政補貼金額復(fù)核，并監(jiān)督樓棟業(yè)主代表限期完成剩（結(jié)）余資金、財政補貼資金的分發(fā)。

　　七、工作流程

　　（一）開展業(yè)主意愿調(diào)查

　　根據(jù)申請廣州市級城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造年度計劃工作的相關(guān)要求，屬地鎮(zhèn)（街）根據(jù)項目儲備庫情況，在開展老舊小區(qū)微改造居民意愿調(diào)查時，同步組織屬地社區(qū)居委會、業(yè)主自治組織發(fā)放《業(yè)主直接出資用于老舊小區(qū)樓棟本體改造情況調(diào)查表》（詳見附件1），征集業(yè)主直接出資用于老舊小區(qū)樓棟本體改造的意愿，并向業(yè)主宣講需業(yè)主出資的內(nèi)容及要求。對樓棟業(yè)主參與率、同意率達(dá)到《中華人民共和國民法典》第二百七十八條要求的，填寫《老舊小區(qū)業(yè)主直接出資用于樓棟本體改造申請表》（詳見附件2），由屬地鎮(zhèn)（街）向區(qū)城市更新局提出改造申請，將其納入本小區(qū)微改造項目。對樓棟業(yè)主參與率、同意率達(dá)不到《中華人民共和國民法典》第二百七十八條要求的，則該樓棟建設(shè)內(nèi)容不納入本小區(qū)微改造項目。

　　（二）推選樓棟業(yè)主代表

　　對樓棟業(yè)主參與率、同意率達(dá)到要求的樓棟，屬地社區(qū)居委會組織樓棟業(yè)主參照加裝電梯的方式推選出樓棟業(yè)主代表，樓棟業(yè)主代表不少于2人，并委托樓棟業(yè)主代表具體負(fù)責(zé)改造資金籌集和使用、組織施工、質(zhì)量安全管理、驗收、財政補貼資金申請及發(fā)放、糾紛協(xié)調(diào)等工作。

　　（三）編制實施方案

　　屬地鎮(zhèn)（街）根據(jù)已提交的《老舊小區(qū)業(yè)主直接出資用于樓棟本體改造申請表》，在實施方案中明確需業(yè)主出資的樓棟建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、組織實施主體、實施方式、財政補貼比例及時限要求等內(nèi)容。實施方案需充分征詢業(yè)主意見和相關(guān)單位意見，并按規(guī)定完成專家評審、公示及區(qū)政府審定等相關(guān)手續(xù)。

　　（四）組織實施

　　1.屬地鎮(zhèn)（街）負(fù)責(zé)推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項目前期設(shè)計工作，編制業(yè)主自行組織實施的樓棟建設(shè)內(nèi)容施工圖和子概算，子概算工程量以施工圖為準(zhǔn)，單價采用附件1中對應(yīng)的補貼綜合單價，并將其納入本小區(qū)微改造項目工程概算，進(jìn)行概算評審。業(yè)主自行組織實施的建設(shè)內(nèi)容不納入本小區(qū)微改造項目施工招投標(biāo)。

　　2.屬地鎮(zhèn)（街）需及時向樓棟業(yè)主代表、屬地社區(qū)居委會提供業(yè)主自行實施的樓棟建設(shè)內(nèi)容的施工圖紙及評審后的工程量清單。

　　3.在樓棟建設(shè)內(nèi)容施工前，樓棟業(yè)主代表須根據(jù)屬地鎮(zhèn)（街）提供的施工圖和工程量清單，按完工后的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不得低于屬地鎮(zhèn)（街）提供的施工圖標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造資金匡算，制定資金監(jiān)管制度，按規(guī)定經(jīng)業(yè)主表決通過后，完成改造資金的籌集，并將其存入指定的賬戶。同時樓棟業(yè)主代表須將改造資金籌集完成情況、施工準(zhǔn)備情況、預(yù)計開工及完工時間、資金監(jiān)管制度制定情況等書面告知屬地鎮(zhèn)（街）及社區(qū)居委會。未完成上述工作的，則樓棟建設(shè)內(nèi)容不得開工建設(shè)。

　　4.樓棟業(yè)主代表須按照廣州市老舊小區(qū)微改造項目施工許可證辦理的有關(guān)意見及《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工許可證辦理限額的通知》（詳見附件3）的相關(guān)要求，嚴(yán)格開工條件，對工程投資額在100萬元以下（含100萬元）的項目，不需辦理施工許可證，但需到屬地鎮(zhèn)（街）辦理開工建設(shè)信息錄入管理手續(xù)，領(lǐng)取《廣州市臨時性建筑和限額以下小型工程開工建設(shè)信息錄入管理證明書》，同時加強質(zhì)量安全管理，并委托有相應(yīng)施工資質(zhì)的單位進(jìn)行施工，鼓勵委托本小區(qū)微改造項目的施工單位施工。

　　5.樓棟業(yè)主代表具體負(fù)責(zé)質(zhì)量安全管理及業(yè)主協(xié)調(diào)事宜，并在本小區(qū)微改造項目完工前完成樓棟建設(shè)內(nèi)容的施工及驗收，同時需積極配合本小區(qū)微改造項目施工單位的施工。

　　6.屬地鎮(zhèn)（街）和社區(qū)居委會需加強日常質(zhì)量安全管理檢查和巡查工作，負(fù)責(zé)建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管及參加驗收。樓棟建設(shè)內(nèi)容完工后，樓棟業(yè)主代表提出驗收申請（詳見附件4），屬地鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居委會參加驗收（驗收表詳見附件5），如小區(qū)有專業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)日常管養(yǎng)的，專業(yè)物業(yè)管理公司則需參加驗收。

　　7.驗收合格后，樓棟業(yè)主代表需于15個工作日內(nèi)將改造資金籌集和使用情況、剩（結(jié)）余情況等向樓棟業(yè)主進(jìn)行公示，公示期不得少于5天。公示結(jié)束后，于5個工作日內(nèi)按業(yè)主協(xié)商好的剩（結(jié)）余資金退還方式完成剩（結(jié)）余資金退還。

　　8.驗收合格后，樓棟業(yè)主代表需于15個工作日內(nèi)提交《老舊小區(qū)樓棟本體改造財政補助資金申請表》、實際建設(shè)總費用的發(fā)票及相關(guān)資料（詳見附件6）。屬地鎮(zhèn)（街）和社區(qū)居委會對財政補貼金額進(jìn)行審核，如涉及低保戶、低收入困難家庭的，需報區(qū)民政局復(fù)核，無誤后由屬地鎮(zhèn)（街）負(fù)責(zé)向區(qū)財政局申請財政補貼資金發(fā)放到業(yè)主代表指定賬戶。

　　9.財政補貼資金到賬后5個工作日內(nèi)，屬地鎮(zhèn)（街）和社區(qū)居委會監(jiān)督樓棟業(yè)主代表按業(yè)主協(xié)商好的方式完成財政補貼資金的分發(fā)。

　　10.所屬鎮(zhèn)（街）在本小區(qū)微改造項目竣工驗收前將本小區(qū)業(yè)主直接出資參與樓棟本體改造的工作情況書面報備區(qū)城市更新局。

　　（五）加強日常維護(hù)管養(yǎng)

　　工程驗收合格后，樓棟業(yè)主代表需于5個工作日內(nèi)完成管養(yǎng)移交手續(xù)，同時業(yè)主及居民應(yīng)充分發(fā)揮主人翁意識，積極配合屬地鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居委會完善提升小區(qū)的日常管養(yǎng)工作，共同維護(hù)改造效果。

　　八、其他

　　本指引自印發(fā)之日起試行，試行期為一年，執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向區(qū)城市更新局反饋。

 

　

　　附件：1.業(yè)主直接出資用于老舊小區(qū)樓棟本體改造情況調(diào)查表.pdf

                  2.老舊小區(qū)業(yè)主直接出資用于樓棟本體改造申請表.pdf

　　           3.廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工許可證辦理限額的通知.pdf

　　           4.樓棟業(yè)主關(guān)于樓棟本體改造驗收的申請書.pdf

　　           5.城鎮(zhèn)老舊小區(qū)樓棟本體改造驗收表.pdf

　　           6.老舊小區(qū)樓棟本體改造財政補助資金申請表.pdf

　　           7.番禺區(qū)老舊小區(qū)業(yè)主直接出資參與樓棟本體改造工作流程圖.pdf